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Unklarheiten über das Bestehen einer Bau- bzw Benützungsbewilligung zählen zu jenen Umständen, die für den Abschluss eines Immobiliengeschäfts wesentlich sind; dass sie den Kläger ungeachtet objektiver Anhaltspunkte darüber nicht bereits vor dessen Anbotlegung aufklärte, begründet daher einen Verstoß gegen die Informationspflichten aus dem Maklervertrag; ein Mitwirken des Maklers am eigentlichen Abschluss des Vertrags ist zur Einhaltung der Pflichten aus dem Maklervertrag hingegen nicht erforderlich

GZ 1 Ob 28/14w, 22.05.2014

Der Kläger begehrt von der Beklagten den Ersatz der Kosten für die Erlangung der Bau- und Benützungsbewilligung für das von ihm erworbene Objekt. Die Beklagte habe ihn pflichtwidrig nicht über das Fehlen der behördlichen Bewilligungen informiert.

OGH:Es gehört zu den Pflichten eines Immobilienmaklers, dass er sich - insbesondere bei Vorliegen objektiver Anhaltspunkte - Klarheit über die tatsächlichen Verhältnisse im Vermittlungsobjekt verschafft.

Die Beklagte betont zwar zu Recht, dass nicht festgestellt worden sei, sie hätte dem Kläger eine Fehlinformation erteilt. Eine solche haben ihr die Vorinstanzen auch nicht angelastet, sondern ihre Haftung damit begründet, dass sie den Kläger auf bestehende Unklarheiten iZm den behördlichen Bewilligungen nicht hingewiesen hat. Deren Beurteilung, dass für sie objektive Anhaltspunkte gegeben waren, die eine Abklärung erfordert hätten, ob für das Objekt überhaupt eine Bau- und Benützungsbewilligung vorlag, tritt die Beklagte in ihrem Rechtsmittel zu Recht nicht entgegen. Solche Anhaltspunkte bestanden für sie bereits Monate, bevor der Kläger ihr sein erstes Kaufanbot für das Objekt übermittelte. Obwohl sie den Kläger über die unklare Lage hinsichtlich der behördlichen Bewilligungen nicht in Kenntnis setzte, meint sie, nicht zur Haftung herangezogen werden zu können, weil sie dem Kaufabschluss selbst nicht mehr beigezogen war.

Inhalt des Maklervertrags ist - und zwar auch vor dem Inkrafttreten des MaklerG 1996 - die Vermittlung, also das Zusammenführen der potentiellen Vertragspartner. Dazu gehören alle Aktivitäten, die geeignet sind, Vertragsinteressenten zu finden und deren Abschlusswillen zu fördern. Auch für die Rechtslage vor dem MaklerG 1996 kann in diesem Zusammenhang nicht in Zweifel gezogen werden, dass die Informationspflicht des Maklers gerade den Zweck verfolgt, dem Geschäftsherrn (Auftraggeber des Maklers) über alle für die Willensbildung bei Erstellung des Kaufanbots entscheidenden Umstände in Kenntnis zu setzen. Über die für die Beurteilung des Rechtsgeschäfts wesentlichen Umstände war daher entgegen der Ansicht der Revisionswerberin auch nach der hier anzuwendenden Rechtslage vor Abgabe des Angebots durch den Geschäftsherrn aufzuklären.

Die Beklagte zieht nicht in Zweifel, dass Unklarheiten über das Bestehen einer Bau- bzw Benützungsbewilligung zu jenen Umständen zählen, die für den Abschluss eines Immobiliengeschäfts wesentlich sind. Dass sie den Kläger ungeachtet objektiver Anhaltspunkte darüber nicht bereits vor dessen Anbotlegung aufklärte, begründet daher einen Verstoß gegen die Informationspflichten aus dem Maklervertrag. Ein Mitwirken des Maklers am eigentlichen Abschluss des Vertrags ist zur Einhaltung der Pflichten aus dem Maklervertrag hingegen nicht erforderlich. Ohne gesonderte Abrede - für die hier keine Anhaltspunkte bestehen - bestand auch keine Verpflichtung des Klägers, die Beklagte dem endgültigen Vertragsabschluss und der Unterfertigung der Vertragsurkunde beizuziehen. Dass die Beklagte subjektiv der Auffassung gewesen sein mag, der Kaufabschluss werde nicht zustande kommen, ist damit für die hier zu beurteilende Frage ihrer Haftung dem Grunde nach ebenso wenig relevant, wie die vom Berufungsgericht als erheblich erachtete Rechtsfrage. Auf den von der Beklagten erstmals im Revisionsverfahren erhobenen Mitverschuldenseinwand, weil er sie von der weiteren Tätigkeit ausgeschlossen habe, ist als unzulässige Neuerung nicht näher einzugehen.

Mit ihrem Hinweis auf eine mögliche Aufklärungspflichtverletzung durch den vom Kläger beauftragten Vertragsverfasser führt die Beklagte lediglich eine weitere mögliche Ursache an, die den vom Kläger aus der unterlassenen Information über das Fehlen der behördlichen Bewilligungen abgeleiteten Schaden ebenfalls verhindern hätten können. Ihre Haftung dem Kläger gegenüber bliebe aber selbst bei Zutreffen dieser Behauptungen unberührt, weil in einem solchen Fall alle Schädiger solidarisch haften, sofern allen ein schuldhaftes oder sonst einen Haftungsgrund bildendes Verhalten anzulasten ist.