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Die Beweislast, alle ihm zu Gebote stehenden Mittel ausgeschöpft zu haben, um dem Bestandnehmer den bedungenen Gebrauch (hier: Benützung des Gebäudes zu Wohnzwecken) zu verschaffen, trifft den Bestandgeber; seiner Beweispflicht hat er im Fall der Nichtanrufung der Baubehörde nur dann genügt, wenn er eine so klare Rechtslage dartut, dass mit Gewissheit eine Verweigerung der baubehördlichen Genehmigung angenommen werden muss

GZ 3 Ob 16/14w, 30.04.2014

OGH: Seit der Entscheidung des verstärkten Senats 3 Ob 37/94 entspricht es stRsp, dass die von der Verwaltungsbehörde wegen Baugebrechen verfügte Anordnung des Abbruchs der Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist oder in der sich der Bestandgegenstand befindet, nur und erst dann gem § 1112 ABGB die Auflösung des Bestandvertrags bewirkt, wenn feststeht, dass die Baugebrechen nicht beseitigt werden können oder vom Bestandgeber nicht beseitigt werden müssen. Die Bindungs- und Tatbestandswirkung des Bescheids hat das Erlöschen des Bestandvertrags iSd § 1112 ABGB erst dann zur Folge, wenn der Sachverhalt, aus dem sie sich ergibt, endgültig gewährleistet ist.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt dieser Grundsatz nicht nur bei Erlassung eines Abbruchauftrags wegen Baugebrechen, sondern auch, wenn die für die Vermietbarkeit überhaupt oder für die Vermietung zu einem bestimmten Zweck erforderliche Qualifikation endgültig und unabänderlich verloren geht, etwa bei Entzug der baubehördlichen Benützungsbewilligung.

Die Beweislast, alle ihm zu Gebote stehenden Mittel ausgeschöpft zu haben, um dem Bestandnehmer den bedungenen Gebrauch (hier: Benützung des Gebäudes zu Wohnzwecken) zu verschaffen, trifft den Bestandgeber. Seiner Beweispflicht hat er im Fall der Nichtanrufung der Baubehörde nur dann genügt, wenn er eine so klare Rechtslage dartut, dass mit Gewissheit eine Verweigerung der baubehördlichen Genehmigung angenommen werden muss.

In sinngemäßer Anwendung der dargestellten Grundsätze auf den Anlassfall, bei welchem die fehlende Baubewilligung zur Erlassung des baubehördlichen Abbruchbescheids führte, wäre daher ein Untergang der Bestandsache iSd § 1112 ABGB nur dann zu bejahen, wenn endgültig und unabänderlich feststeht, dass eine - für die Erlangung einer nachträglichen Baubewilligung erforderliche - Umwidmung jenes Grundstücksteils, auf dem sich das gemietete Objekt befindet, nicht möglich ist.

Der fehlende Rechtsanspruch der Klägerin gegenüber der Liegenschaftseigentümerin darauf, dass diese ein entsprechendes Umwidmungsansuchen stellt, rechtfertigt entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung noch nicht die Beurteilung, dass die Unmöglichkeit der Verschaffung des bedungenen Gebrauchs endgültig und unabänderlich feststeht: Die Klägerin hat nicht einmal versucht, ein entsprechendes Umwidmungsansuchen an die Liegenschaftseigentümerin zu stellen.

Nach den - dislozierten - Feststellungen des Erstgerichts in seiner Beweiswürdigung ist eine solche Umwidmung auch nicht völlig ausgeschlossen.

Im Übrigen hat sich die Klägerin auch nur auf ihren fehlenden Rechtsanspruch gegenüber der Gemeinde Wien, nicht aber darauf berufen, dass diese eine Umwidmung nicht unterstützen werde bzw eine Umwidmung aus anderen Gründen unmöglich sei.

Da es somit der behauptungs- und beweispflichtigen Klägerin nicht gelungen ist, einen Sachverhalt nachzuweisen, aus dem abzuleiten wäre, dass es unmöglich (oder unerschwinglich) wäre, nach Umwidmung der Grundstücksfläche in Bauland eine nachträgliche Baubewilligung zu erlangen, war der Revision Folge zu geben und das klageabweisende Ersturteil wiederherzustellen.