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Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht

GZ 5 Ob 170/13f, 21.02.2014

OGH: Nach hA setzt das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG voraus, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs - zu benützen. Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein.

Kommt es demnach auf die rechtliche Zulässigkeit der Benützung an, sind dafür der Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und Mieter maßgeblich, wobei die Grenze für die Festlegung eines Rechts zur Benützung die objektive Benützungsmöglichkeit ist. Das kann als Korrektiv für Fälle angesehen werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts - unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage - an faktischen Umständen scheitert.

Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht.

Dass das Rekursgericht den fehlenden Anschluss der Wohnungen dreier Mieter an die Fernwärmeversorgung dahin wertete, dass ihnen trotz des Rechts zur Benützung die objektive Benützungsmöglichkeit fehle, stellt keine, einer Korrektur durch den OGH bedürftige Fehlbeurteilung dar.

Der vom Rekursgericht festgestellte Heizkostenverteilungsschlüssel trägt diesem Umstand Rechnung, indem die Kosten des Fernwärmebezugs unter jenen Mietern (nach dem Verhältnis der Nutzflächen ihrer Wohnungen) aufgeteilt werden, denen eine sinnvolle Nutzung auch möglich ist.