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Die Förderung einer Investition durch eine Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln macht es nicht entbehrlich, dass die Aufwendungen über den Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses hinaus wirksam sind und einen objektiven Nutzen für einen durchschnittlichen Nachmieter haben

GZ 5 Ob 7/14m, 21.02.2014

OGH: Nach § 10 Abs 1 MRG kann der Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten 20 Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der gemieteten Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, bei Beendigung des Mietverhältnisses (aliquoten) Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen geltend machen.

Ungeachtet des in § 10 Abs 1 MRG enthaltenen Verweises auf § 9 MRG sind jedoch nicht alle nach § 9 MRG vom Mieter durchsetzbaren Veränderungen des Mietgegenstands (Verbesserungen) auch ersatzfähig nach § 10 MRG. Die nach dieser Gesetzesstelle ersatzfähigen Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung sind in Abs 3 genannt, der in seinen Z 1 bis 3 im Einzelnen konkret bezeichnete Maßnahmen nennt und in Z 4 eine Generalklausel enthält. Nach dieser hat der Mieter Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen für „andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind“.

Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass die Formulierung des § 10 Abs 3 Z 4 MRG („insbesondere solche, [...]“) darauf hinweist, dass eine Maßnahme, die iS dieser Gesetzesstelle gefördert wird, in jedem Fall eine „gleich wesentliche Verbesserung“ darstellt. Nach hA begründet der Verweis auf die Förderung einer Maßnahme mit öffentlichen Mitteln daher eine unwiderlegliche Vermutung dafür, dass eine wesentliche, den in den Z 1 bis 3 des § 10 Abs 3 MRG genannten Maßnahmen gleichzuhaltende Verbesserung vorliegt. Die Förderung einer Investition durch eine Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln macht es jedoch nicht entbehrlich, dass die Aufwendungen über den Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses hinaus wirksam sind und einen objektiven Nutzen für einen durchschnittlichen Nachmieter haben.

Den Maßstab für das Vorliegen einer Förderung aus öffentlichen Mitteln iSd § 10 Abs 3 Z 4 MRG bildete ursprünglich das WohnVG und ab der MRG-Novelle 1985 auch das WSG. Mit der Bundes-Verfassungsgesetz-Novelle BGBl 1987/640 wurde durch die Änderung des Kompetenztatbestands des Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG die Gesetzgebungszuständigkeit hinsichtlich der Förderung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung mit 1. 1. 1988 den Bundesländern übertragen. Seit dem 2. WÄG BGBl 1991/68 knüpft § 10 Abs 3 Z 4 MRG daher nicht mehr an die Förderung aufgrund bestimmter Gesetze an, sondern allgemein an die öffentliche Förderung durch eine Gebietskörperschaft.

Für Wien hat das WSG bis 31. 5. 1989 weiter gegolten. Seit 1. 6. 1989 ist das Wiener Wohnbauförderungs-und Wohnhaussanierungsgesetz 1989 (WWFSG 1989) in Kraft. Dieses Gesetz regelt in seinem II. Hauptstück die Förderung der Sanierung von Wohnungen und Gebäuden und zählt in § 37 die förderbaren Sanierungsmaßnahmen auf. Das sind die Erhaltungsarbeiten iSd MRG und Verbesserungsarbeiten, die beispielhaft aufgezählt werden. Mit dem Gesetz LGBl 2006/67 wurden dem Katalog des § 37 WWFSG 1989 in Z 15 „Maßnahmen zur Erhöhung der persönlichen Sicherheit“ als weitere förderbare Sanierungsmaßnahmen hinzugefügt. Der von der Antragstellerin geltend gemachte Einbau einer Wohnungseingangssicherheitstüre wurde vom Land Wien als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts nach dem WWFSG durch die Gewährung eines nicht rückzahlbaren Zuschusses (§ 40 Abs 1 Z 3 WWFSG) gefördert.

Damit besteht aber die gesetzliche Vermutung dafür, dass die von der Antragstellerin vorgenommene Maßnahme den wesentlichen Verbesserungen, wie sie im § 10 Abs 3 Z 1 bis 3 MRG aufgezählt sind, gleichzuhalten ist. Dadurch unterscheidet sich der vorliegende Fall von der Entscheidung 5 Ob 301/00a, auf die sowohl die Antragsgegnerin als auch das Rekursgericht in seinem Zulassungsausspruch Bezug nehmen, und in der die Vergleichbarkeit der Herstellung einer Wohnungssicherheitstüre mit einem förderungswürdigen Tatbestand verneint wurde. Diese Entscheidung ist noch vor der Novellierung des WWFSG mit LGBl 2006/67 ergangen und beruhte damit auf einer Rechtslage, die noch keine Förderung für Maßnahmen zur Erhöhung der persönlichen Sicherheit kannte. Die von der Antragsgegnerin unter Berufung auf die Entscheidung 5 Ob 301/00a geforderte Auseinandersetzung mit der Frage, ob der Einbau einer Sicherheitstüre eine „normale, dem jeweiligen Stand der Technik entsprechende Ausstattung der Wohnung“ darstelle, ist damit entbehrlich. Liegt nämlich kraft der gesetzlichen Vermutung eine wesentliche Verbesserung im dargestellten Sinn vor, muss nicht mehr geprüft werden, ob (auch sonst) eine der Art der in § 10 Abs 3 Z 1 bis 3 MRG gleichzuhaltende Verbesserungsausführung vorliegt. Aus diesem Grund bedarf es auch keiner weiteren Erörterung, inwieweit Maßnahmen zur Einbruchssicherung der Übung des Verkehrs entsprechen.

Unter Nutzen iSd § 10 Abs 1 MRG ist nicht der subjektive Nutzen für einen bestimmten Nachmieter, sondern der objektive Nutzen für jeden durchschnittlichen Nachmieter schlechthin zu verstehen. Dabei ist auch auf eine durch die Erhöhung von Standards geänderte Anschauung Rücksicht zu nehmen. Der Einbau der Sicherheitstür durch die Antragstellerin trägt einem allgemein gestiegenen Bedürfnis nach Sicherheit Rechnung. Dass eine solche Verbesserung einen über die Mietdauer hinaus wirksamen objektiven Nutzen für potentielle Nachmieter darstellt, zieht die Antragsgegnerin in ihrem Revisionsrekurs daher mit Recht nicht mehr in Zweifel.