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Wenn sich nach dem aus der Vertragsurkunde eindeutig hervorgehenden Parteiwillen samt klarem Wortlaut der maßgeblichen Vertragsurkunde die Erstreckung eines Wohnungsgebrauchsrechts auf die gesamte EZ und damit auch auf den dem Wohngebäude zugehörigen Garten ergibt, lässt sich kein Zweifel daran begründen, dass sich diesfalls das Wohnungsgebrauchsrecht vereinbarungsgemäß auf Wohnhaus samt Gartenfläche bezieht

GZ 5 Ob 195/13g, 17.12.2013

Im Übergabsvertrag wurde den Übergebern die Dienstbarkeit des lebenslangen und unentgeltlichen Wohnungsgebrauchsrechts iSd §§ 504 ff ABGB „an der Liegenschaft EZ 172“ eingeräumt.

OGH: § 521 ABGB bezeichnet mit dem Überbegriff „Dienstbarkeit der Wohnung“ die Servitut der Wohnung als „das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses für seine Bedürfnisse zu benützen. Sie ist also eine Servitut des Gebrauchs von dem Wohngebäude.“ Dem Wohnungsberechtigten steht das Wohnungs- und Benützungsrecht höchstpersönlich und unentgeltlich bis zum Ableben (bzw bei zwei Berechtigten bis zum Ableben des von ihnen zuletzt Sterbenden) zu.

Das Wohnungsgebrauchsrecht umfasst das Recht zur Benützung von Wohnräumen, als Zubehör verwendeten Nebenräumen wie Küche, Keller, Dachboden und dergleichen oder einen räumlich begrenzten, bewohnbaren Gebäudeteil.

In Verbindung mit den bewohnbaren Teilen eines Gebäudes kann vereinbarungsgemäß auch ein Hausgarten Gegenstand eines Wohnungsgebrauchsrechts sein. Mit einem Wohnungsgebrauchsrecht kann auch das Recht des freien Aufenthalts im Garten, die Mitbenützung eines zur Liegenschaft gehörigen Badestegs oder das Recht zum Aufhängen der Wäsche auf trockenen Plätzen im Garten verbunden und nach dem erschließbaren Parteiwillen noch dem Wohnungsbenutzungsrecht zugeordnet werden, sodass es nicht als selbständige Grunddienstbarkeit oder bloß obligatorische Rechtseinräumung beurteilt werden muss. Niemals hingegen kann sich ein Wohnungsgebrauchsrecht auf landwirtschaftlich zu nutzende Liegenschaftsteile erstrecken.

Wenn sich nach dem aus der Vertragsurkunde eindeutig hervorgehenden Parteiwillen samt klarem Wortlaut der maßgeblichen Vertragsurkunde die Erstreckung eines Wohnungsgebrauchsrechts auf die gesamte EZ und damit auch auf den dem Wohngebäude zugehörigen Garten ergibt, wobei gegen die Qualifikation dieser Fläche als Hausgarten nach der im Grundbuchsauszug ausgewiesen Benützungsart und dem dort angegebenen Flächenausmaß auch keine Bedenken bestehen, so können die vom Rekursgericht hiegegen ins Treffen geführten Erwägungen nicht schlagend werden.

Ist also, wie im vorliegenden Fall aus dem Gutsbestand der bezeichneten EZ eindeutig zu ersehen, dass die „Liegenschaft“ aus einem Wohngebäude mit Gartenflächen im üblichen Ausmaß eines Hausgartens besteht, lässt sich kein Zweifel daran begründen, dass sich diesfalls das Wohnungsgebrauchsrecht vereinbarungsgemäß auf Wohnhaus samt Gartenfläche bezieht.

Es ist daher zu Grunde zu legen, dass die Vertragsparteien ein Wohnungsgebrauchsrecht an Haus samt Garten vereinbarten. Hindernisse iSd § 94 Abs 1 Z 1 GBG stehen der begehrten Verbücherung nicht entgegen.

Zufolge des auf die gegenständlichen Rechtserwerbe anzuwendenden § 30 Abs 1 Z 2 lit a sublit aa SGVG 1991 (idF vor der Novelle LGBl 2012/70) dürfen Rechte an Grundstücken im Grundbuch ua nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchgesuch eine Bescheinigung gem § 2 Abs 2 letzter Satz SGVG darüber angeschlossen ist, dass das betroffene Grundstück oder Teile davon im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauland (§ 30 Salzburger ROG 2009) ausgewiesen sind.

Eine diese Voraussetzung nachweisende Bescheinigung nach § 2 Abs 2 lit b SGVG 2001 des zuständigen Bürgermeisters hat der Antragsteller seinem Gesuch beigelegt.

Es bestehen insofern aus grundbuchsrechtlicher Sicht keine Bedenken gegen die Einverleibung sowohl des Eigentumsrechts als auch des Servitutsrechts.