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Ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte vorliegen, ist nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen

GZ 5 Ob 213/13d, 21.02.2014

Die Vorinstanzen wiesen den Antrag auf Überprüfung der der Antragstellerin in den Jahren 2008 und 2009 vorgeschriebenen Wasser- und Abwasserkosten - deren Höhe durch den für den Kiosk bestehenden eigenständigen Wasserzähler ermittelt wurde - für den zum Zweck des Betriebs eines Fischgeschäfts gemieteten Kiosk im Ausmaß von 50 m² ua mit der Begründung ab, dass der Kiosk gegenüber dem auf der Liegenschaft errichteten Wohnhaus wirtschaftlich selbständig sei und daher die getrennte Vorschreibung der Betriebskosten gerechtfertigt sei.

OGH: Nach Ansicht der Antragstellerin soll es der von den Vorinstanzen bejahten Zulässigkeit der getrennten Abrechnung der Betriebskosten für das auf der Liegenschaft errichtete Wohnhaus einerseits und den von der Antragstellerin gemieteten Kiosk andererseits schaden, dass sich die behauptungs- und beweispflichtige Antragsgegnerin in erster Instanz nicht darauf berufen habe, dass der Kiosk mit dem auf der Liegenschaft errichteten Wohnhaus keine wirtschaftliche Einheit bilde.

Allerdings halten sich die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen - aus denen entgegen der im Revisionsrekurs vertretenen Auffassung für den OGH bindend die völlige bauliche Trennung des Kiosk von dem Wohnhaus hervorgeht - im Rahmen des von der Antragsgegnerin geltend gemachten Rechtsgrundes: Die Antragsgegnerin hat bereits in ihrem Vorbringen vor der Schlichtungsstelle auf die Besonderheiten der baulichen Situation auf der Liegenschaft hingewiesen.

Ob tatsächlich und wirtschaftlich voneinander getrennte selbständige Objekte vorliegen, ist nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen. Verschiedene Kriterien können maßgeblich sein, etwa das Vorhandensein gemeinsamer oder getrennter Versorgungseinrichtungen, das Alter der Gebäude, die bauliche Trennung, der Erhaltungszustand oder auch die unterschiedliche Verwendung zu Wohn- oder Betriebszwecken, womit sich diese Beurteilung als typische Einzelfallentscheidung darstellt.

Das Fehlen einzelner für die Beurteilung maßgeblicher Kriterien steht der Verneinung der wirtschaftlichen Einheit (hier: zwischen Kiosk und Wohnhaus) nicht entgegen. Ohne dass es daher der von der Antragstellerin vermissten weiteren Feststellungen bedarf, reicht bereits die festgestellte völlig bauliche Trennung des Kiosk vom Wohnhaus und die Tatsache, dass der Kiosk zu geschäftlichen Zwecken vermietet ist, sich im Wohnhaus hingegen neben vier Einstellplätzen (nur) sechs Wohnungen befinden, aus, die Vertretbarkeit der Auffassung der Vorinstanzen zu bejahen. Der Antragstellerin wurden seit Mietvertragsbeginn auch nur die auf den Kiosk entfallenden, von der Antragsgegnerin separat abgerechneten Betriebskosten vorgeschrieben. Mit Betriebskosten des Wohnhauses wird sie nicht belastet.

Die Behauptung im Revisionsrekurs, die Antragstellerin habe in Wahrheit Wasser in der ihr vorgeschriebenen Höhe nicht verbraucht, setzt sich über die bindenden gegenteiligen Feststellungen des Erstgerichts hinweg.