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Geboten ist eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist; die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument

GZ 5 Ob 224/13x, 21.02.2014

OGH: § 16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei Vornahme der Zuschläge oder Abstriche vom Richtwert, sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu orientieren. Mit diesen Kriterien ist es unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge (und Abschläge) einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument.

Die Frage, ob und in welcher Höhe Ab- bzw Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Durch einen Zuschlag von 10 % für den guten Erhaltungszustand des Hauses (§ 16 Abs 2 Z 5 MRG) hat das Rekursgericht den ihm eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten:

Der von der Revisionsrekurswerberin (neben dem ohnedies zuerkannten Zuschlag von 10 % für den Erstbezug der Wohnung nach Generalsanierung) gewünschte Zuschlag von 21,6 % (1 EUR pro m²) nur für die Wärmedämmung würde, wie bereits das Erstgericht selbst erkannte, eine allfällige Energiekostenersparnis des Antragstellers überschreiten. Schon aus diesem Grund erscheint die Zuerkennung eines solchen Zuschlags überzogen.

Die vom Erstgericht in Anlehnung an eine literarische Stellungnahme angewandte Ermittlungsmethode (Berücksichtigung der Investitionskosten für Energieeffizienzmaßnahmen des Vermieters) ist mit dem in § 16 Abs 2 MRG geregelten Zu- und Abschlagssystem bei der Richtwertmietzinsbildung nicht zu vereinen, das sich nicht an den tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters orientiert, sondern auf werterhöhende oder wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung, also auf den konkreten Wohnwert für den Mieter, abstellt.

Der vom Rekursgericht zuerkannte Zuschlag von 10 % für den sehr guten Erhaltungszustand des Hauses iVm dem Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung liegt ohnedies an der Obergrenze der bisher vom OGH gebilligten Zuschläge (5 Ob 133/10k - 10 % Zuschlag für Erstbezug nach Generalsanierung und 2 % für den sehr guten Zustand des Hauses; 5 Ob 240/10w - 10 % Zuschlag für den Erstbezug nach Sanierung; 5 Ob 29/11t - Zuschlag von 5 % für den Bezug nach Sanierung) und erweist sich damit jedenfalls iSd vom Revisionsrekurs gewünschten Erhöhung nach oben als nicht korrekturbedürftig.