Home

Solange für den Kläger nicht klar war, dass der Räumungstitel von der Beklagten aufgegeben wurde, durfte er redlich auch nicht darauf vertrauen, dass die Beklagte wieder einen Mietvertrag mit ihm abschließen wolle, sondern musste annehmen, dass er - wie in der Vergangenheit (vgl die zahlreichen Fortsetzungsanträge) - weiter „unter Beobachtung steht“ und im Ergebnis nur einen Räumungsaufschub genießt

GZ 3 Ob 177/13w, 22.01.2014

Der Kläger leitet eine konkludente Vereinbarung zur Erneuerung/zum Neuabschluss des Mietverhältnisses aus folgenden Fakten ab:

aus dem Nichtvollzug von insgesamt sechs Räumungsterminen,

aus der Vorschreibung von Mietzins in Beilage ./C,

aus der Bestätigung der Mieterstellung in Beilage ./D,

aus der Zusage im März 2010, bei Nachzahlung des geringen Rückstands sei alles in Ordnung,

aus dem folgenden Zeitraum von 21 Monaten bis zur Stellung des Antrags auf Fortsetzung der Räumungsexekution und

aus dem Umstand, dass Grund für die Fortsetzung angeblich unleidliches Verhalten des Klägers gewesen sei, der im Räumungstitel keine Deckung finde.

OGH: Die vom Kläger reklamierte Rechtsfolge eines neuerlichen Zustandekommens eines Bestandvertrags mit der Beklagten lässt sich aus diesen genannten Umständen nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit ableiten. Voraussetzung dafür wäre nämlich, dass trotz Anlegung eines strengen Maßstabs kein vernünftiger Grund übrig sein darf, daran zu zweifeln, dass auch die Beklagte den Willen hatte, eine derartige Rechtsfolge herbeizuführen (§ 863 Abs 1 ABGB). Voraussetzung ist, dass beide Teile die Absicht hatten, einen Vertrag zu schließen.

Der Nichtvollzug von insgesamt sechs bereits angesetzten Räumungen mag für sich allein betrachtet eine gewisse Zögerlichkeit der Beklagten bekunden, das Bestandobjekt frei zu bekommen; die dafür notwendige, wiederholte und kurzfristige Stellung von Fortsetzungsanträgen bezeugt aber ebenso den Willen der Beklagten, vom vorhandenen Räumungsexekutionstitel doch Gebrauch zu machen.

Deshalb lässt dieses Verhalten keine zwingenden Rückschlüsse auf eine Absicht der Beklagten zu, sich trotz erreichter Beendigung des Bestandverhältnisses neuerlich gegenüber dem Kläger zu binden.

Die festgestellte Erklärung der Mitarbeiterin der Beklagten im März 2010 iZm der Ermittlung und Bezahlung des Rückstands des Klägers zwecks Stornierung des Räumungstermins am 29. März 2010 (bei Bezahlung des Rückstands sei alles in Ordnung) hilft dem Kläger ebensowenig.

Eine Willenserklärung in die Richtung eines Neuabschlusses eines Mietvertrags kann daraus schon deshalb nicht abgeleitet werden, weil die Erklärung iZm der Erörterung der Vermeidung der unmittelbar bevorstehenden Räumung abgegeben wurde. Da sie nichts Konkretes über das weitere Schicksal des bestehenden Räumungstitels aussagt, war sie im Zweifel nur als Verzicht auf die aktuell bereits bewilligte Räumung zu verstehen, wie dies auch der davor geübten Praxis der Beklagten gegenüber dem Kläger entsprach; das sieht erkennbar ohnehin auch der Kläger so, weil er mit der vorliegenden Klage einen Impugnationsgrund (zu Recht) gar nicht geltend macht.

Für die Annahme, die Beklagte habe damit den erwirkten Exekutionstitel aufgeben und die Beendigung des vertragslosen Zustands mit dem Kläger erklären wollen, bestand deshalb für den Kläger kein ausreichender Anlass.

Die beiden Urkunden ./C und ./D sind dem Monat Dezember 2011 zuzuordnen und stehen somit in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit der Fortsetzung der Räumungsexekution am 12. Dezember 2011 und deren Bewilligung. Wenn der frühere Vermieter dem früheren Mieter (noch dazu in erkennbar standardisierten Schreiben) Miete vorschreibt und ihn als Mieter bezeichnet, aber im Widerspruch dazu die Räumungsexekution fortsetzt, also praktisch zeitgleich klar zum Ausdruck bringt, dass er an einem weiteren Verbleib des früheren Mieters im Bestandobjekt kein Interesse mehr hat, so lässt der Inhalt der Urkunden bei einer Gesamtbetrachtung keinesfalls den zwingenden Schluss zu, die Beklagte wolle mit dem Kläger wieder einen Mietvertrag schließen. Vielmehr musste die Widersprüchlichkeit des Verhaltens der Beklagten für den Kläger einen vernünftigen Grund iSd § 863 ABGB darstellen, an dieser Absicht zu zweifeln.

Daher können die beiden Schreiben ./C und ./D nicht zugunsten des Klägers iSe neuerlichen Mietvertragsabschlusses verwertet werden.

Auch die Feststellung zum Anlass für den Fortsetzungsantrag vom 12. Dezember 2011 (unleidliches Verhalten des Klägers) rechtfertigt nicht die Annahme des schlüssigen Zustandekommens eines Mietvertrags.

Dieses Vorgehen der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft, der gänzlich fehlende Kenntnisse des Bestandrechts nicht unterstellt werden können, legt vielmehr deren Rechtsansicht nahe, sie sei nach wie vor nicht durch einen Bestandvertrag an den Kläger gebunden und könne deshalb beliebig vom Exekutionstitel Gebrauch machen, ohne (neuerlich) für eine wirksame Beendigung eines Vertrags sorgen zu müssen. Dies steht aber mit der Absicht, mit dem Kläger neuerlich kontrahieren zu wollen, in unüberbrückbarem Widerspruch.

Schließlich verbleibt nur mehr das Argument des Klägers, zwischen der Abstandnahme von der Räumung Ende März 2010 und der Stellung des Antrags auf Fortsetzung der Räumungsexekution im Dezember 2011 sei ein Zeitraum von 21 Monaten vergangen, während der unstrittig Mietzinszahlungen des Klägers erfolgten und von der Beklagten unbeanstandet angenommen wurden.

Nach der Judikatur zum schlüssigen Zustandekommen eines Mietvertrags muss das Verhalten der Vertragsteile mit Überlegung aller Umstände des Falles unter Berücksichtigung der im redlichen Verkehr geltenden Gewohnheiten den zwingenden Schluss zulassen, sie hätten einen Bestandvertrag abschließen wollen. Ein vertragsloser Zustand durch längere Zeit kann nur in Ausnahmefällen angenommen werden, in denen dem Wohnungsbenützer klar sein musste, dass der Vertragswille auf der Gegenseite nicht vorhanden ist. Die Vorschreibung bzw unbeanstandete Annahme eines regelmäßig auch bezahlten Entgelts für die dem anderen eingeräumte Benützung von Räumen durch längere Zeit kann grundsätzlich zu einem konkludenten Abschluss eines Bestandverhältnisses führen, was jedoch dann nicht der Fall sei, wenn aus den Umständen des Einzelfalls für den Benützer der Wohnung klar erkennbar ist, dass ein diesbezüglicher Vertragswille der Gegenseite nicht vorliegt. Weiters wird judiziert, dass Zahlungen während der Dauer eines Räumungsaufschubs im Zweifel als Benützungsentgelt zu werten sind, selbst wenn die Zahlungen als Mietzins bezeichnet waren.

Hier ist auch zu bedenken, dass der Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Kläger das Aufgeben des erwirkten Räumungstitels durch die Beklagte bedeutet; an das schlüssige Zustandekommen eines (noch dazu in die Zukunft reichenden) Verzichts stellt die Judikatur aber besonders strenge Anforderungen.

Wenn auch 21 Monate, für die dem Kläger Miete vorgeschrieben und von ihm bezahlt wurde, als keineswegs zu vernachlässigender Zeitraum anzusehen sind, steht dem als besonderer Umstand, der den Fortbestand eines vertragslosen Zustands rechtfertigt, die Existenz eines auf Räumung lautenden Exekutionstitels gegenüber, von dem die Beklagte (iSd § 575 Abs 2 ZPO) rechtzeitig Gebrauch machte und an dem sie auch später mehrfach festhielt. Mangels eindeutiger und zweifelsfreier Klarstellung durch die Beklagte musste der Kläger daher auch noch Ende des Jahres 2011 Zweifel über den weiteren Bestand des Räumungstitels haben; denn die Untätigkeit der Beklagten über etwa eindreiviertel Jahre ist nicht an der - hier gewahrten - Sechsmonatsfrist des § 575 Abs 2 ZPO, sondern an der Verjährungsfrist für Judikatsschulden von 30 Jahren (§ 1478 ABGB) zu messen. Solange aber für den Kläger nicht klar war, dass der Räumungstitel von der Beklagten aufgegeben wurde, durfte er redlich auch nicht darauf vertrauen, dass die Beklagte wieder einen Mietvertrag mit ihm abschließen wolle, sondern musste annehmen, dass er - wie in der Vergangenheit (vgl die zahlreichen Fortsetzungsanträge) - weiter „unter Beobachtung steht“ und im Ergebnis nur einen Räumungsaufschub genießt.

Die damit verbundene Unsicherheit des Klägers, ob er die Wohnung doch rasch verlassen werde müssen, vermag diese Beurteilung nicht zu ändern. Denn auch der Kläger hatte ja Kenntnis vom Exekutionstitel und konnte diese Unsicherheit schon viel früher dadurch beenden, dass er sich Klarheit über den Standpunkt der Beklagten verschafft, um so gegebenenfalls zeitgerecht eine Ersatzwohnung zu finden und seine gegebene Räumungsverpflichtung freiwillig zu erfüllen.

Zusammengefasst rechtfertigen die vorliegenden Umstände nicht die Annahme, bei der neuerlichen Fortsetzung der Räumungsexekution Ende des Jahres 2011 sei bereits ein weiterer Bestandvertrag zwischen den Streitteilen (mit demselben Inhalt wie der frühere) konkludent zustande gekommen, weil der Kläger nach wie vor Zweifel an einem diesbezüglichen Vertragswillen der Beklagten haben musste.