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Wird ein Vorkaufsrecht in einem Bestandvertrag eingeräumt, wird vermutet, dass das Ende des Vorkaufsrechts mit dem Ende des Bestandrechts zusammenfällt, außer wenn dem Vertrag zu entnehmen ist, dass das Vorkaufsrecht unabhängig vom Bestandvertrag und dessen Beendigung weiter gelten soll

GZ 3 Ob 186/13v, 22.01.2014

OGH: Nach der Rsp erlischt ein als Nebenabrede eines Bestandvertrags vereinbartes Vorkaufsrecht mit Beendigung des Bestandvertrags, ohne dass es einer besonderen ausdrücklichen Erklärung bedürfte.

Der OGH hat in der Entscheidung 3 Ob 259/57 ausgesprochen, dass dann, wenn zwischen den Parteien ein Mietvertrag geschlossen, in einem zeitlichen Zusammenhang ein Vorkaufsrecht eingeräumt und sowohl das Mietverhältnis als auch das Vorkaufsrecht in einer Urkunde dokumentiert wurden, der Vereinbarung deutlich zu entnehmen sein müsste, dass das Vorkaufsrecht unabhängig vom Mietrecht Bestand haben soll. Diese Ansicht wurde zu 6 Ob 164/61, später auch zu 8 Ob 510/79 explizit bekräftigt. Laut der Entscheidung 5 Ob 131/72 wird dann, wenn ein Vorkaufsrecht in einem Bestandvertrag eingeräumt wird, vermutet, dass das Ende des Vorkaufsrechts mit dem Ende des Bestandrechts zusammenfällt, außer wenn dem Vertrag zu entnehmen ist, dass das Vorkaufsrecht unabhängig vom Bestandvertrag und dessen Beendigung weiter gelten soll.

In der österreichischen Kommentarliteratur wird die dargestellte Rsp ohne Kritik übernommen. Nach Faistenberger endet das Vorkaufsrecht, das Nebenbestimmung eines Dauerschuldverhältnisses ist, im Zweifel mit diesem.

Im vorliegenden Fall hat die behauptungspflichtige klagende Partei, die sich selbst in ihrem Vorbringen auf die Räumung des Bestandobjekts bezogen hat, keine Hinweise darauf gegeben, dass zwischen den Mietvertragsparteien das Vorkaufsrecht unabhängig vom Bestandverhältnis vereinbart worden wäre.

Auch der Umstand, dass sich das Vorkaufsrecht auf die gesamte Liegenschaft bezieht, während vom Umfang des Bestandrechts (und auch des Räumungsurteils) einzelne Räumlichkeiten ausgenommen waren, steht dem Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht entgegen, bezieht sich doch der Bestandvertrag auf den Großteil der Liegenschaft. Der Text der Vertragsurkunde lässt nicht erkennen, dass das (auf unbefristete Zeit abgeschlossene) Bestandverhältnis und das Vorkaufsrecht unabhängig voneinander Bestand haben sollten.