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Eine schriftliche Vereinbarung kann etwa in der Weise zustande kommen, dass beide Parteien gleichzeitig - bzw unmittelbar nacheinander in Anwesenheit der jeweils anderen - ihre Unterschrift unter die Vertragsurkunde setzen; dem Formerfordernis der „schriftlichen Vereinbarung“ wird aber dadurch nicht Genüge getan, wenn die Klägerin (bzw ihr Vertreter) - nicht innerhalb der Annahmefrist des § 862 ABGB - dem Beklagten eine schriftliche Annahmeerklärung - etwa durch Übersendung einer Zweitausfertigung oder einer Kopie der Vertragsurkunde samt Unterschrift der Vermieterin bzw ihres Bevollmächtigten - zukommen lässt

GZ 1 Ob 237/13d, 23.01.2014

OGH: Gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG setzt die wirksame Befristung eines Mietvertrags („Zeitmietvertrag“) stets voraus, dass im Vertrag „schriftlich vereinbart“ wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt. Ungeachtet der unterschiedlichen mit diesem Schriftformgebot verfolgten Gesetzeszwecke - Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, Beweissicherung jedenfalls für den Vermieter - legt die Rsp bei der Beurteilung, ob das Schriftlichkeitsgebot erfüllt ist, sowohl für den erstmaligen Vertragsabschluss als auch für Verlängerungsvereinbarungen bzw die „Erneuerung“ des Bestandvertrags einen strengen Maßstab an. Danach genügt insbesondere eine schriftliche Vertragserklärung des Mieters, der eine formlose (korrespondierende) Vertragserklärung des Vermieters gegenübersteht, nicht für das Entstehen einer durchsetzbaren Befristung. Vielmehr wird verlangt, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter ihre Erklärungen schriftlich abgeben. In diesem Zusammenhang wird etwa auch darauf hingewiesen, dass auch jede Befristungsvereinbarung ein zweiseitig verbindlicher Vertrag ist, bei dem das Formgebot der Schriftlichkeit nur durch die Unterschrift aller Parteien erfüllt werden kann.

Geht man nun weiters davon aus, dass § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG nicht nur das Vorliegen schriftlicher Erklärungen, sondern das Zustandekommen einer schriftlichen Vereinbarung erfordert, können bei Beurteilung der Frage, ob nun im Einzelfall eine solche Vereinbarung zustande gekommen ist, die allgemeinen Regeln der Rechtsgeschäftslehre nicht außer Acht gelassen werden. Eine schriftliche Vereinbarung kann danach etwa in der Weise zustande kommen, dass beide Parteien gleichzeitig - bzw unmittelbar nacheinander in Anwesenheit der jeweils anderen - ihre Unterschrift unter die Vertragsurkunde setzen. Ein solcher Fall liegt nach den Feststellungen der Vorinstanzen aber nicht vor.

Hier wurde der Beklagte von einem Vertreter der Klägerin dazu aufgefordert, im Falle des Wunsches nach Verlängerung des Bestandvertrags eine vorbereitete Verlängerungsvereinbarung zu unterfertigen und zurückzusenden; zugleich wurde ihm angekündigt, er werde eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesandt bekommen, wenn auch die Vermieterseite der gewünschten Verlängerung zustimme. Rechtlich wurde der Beklagte damit jeweils zur Stellung eines - auf Verlängerung des bestehenden Vertrags für einen bestimmten Zeitraum gerichteten - Vertragsofferts aufgefordert. Er ist dieser Aufforderung auch (mehrmals) nachgekommen. Dass es in der Folge wiederholt zu einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarungen gekommen ist, ist unstrittig, hat doch die Vermieterseite durch die Unterlassung eines Widerspruchs (und wohl auch durch die Entgegennahme der Mietzinszahlungen) schlüssig zu erkennen gegeben, mit der vom Beklagten gewünschten Vertragsverlängerung einverstanden zu sein. Dem Formerfordernis der „schriftlichen Vereinbarung“ hätte aber nur dadurch Genüge getan werden können, dass die Klägerin (bzw ihr Vertreter) - innerhalb der Annahmefrist des § 862 ABGB - dem Beklagten eine schriftliche Annahmeerklärung - etwa durch Übersendung einer Zweitausfertigung oder einer Kopie der Vertragsurkunde samt Unterschrift der Vermieterin bzw ihres Bevollmächtigten - zukommen lassen hätte, was ihm an sich ja angekündigt worden war. Aus den (teilweise negativen) Feststellungen der Vorinstanzen ergibt sich allerdings, dass eine schriftliche Annahmeerklärung gegenüber dem Beklagten überhaupt nicht - und schon gar nicht innerhalb der Frist des § 862 ABGB - erfolgt ist. Vielmehr hat der Vertreter der Klägerin die jeweils nur vom Beklagten gezeichneten Verlängerungsofferte jeweils erst geraume Zeit später unterfertigt und dies dem Beklagten auch dann nicht zur Kenntnis gebracht, jedenfalls nicht in Form einer schriftlichen Erklärung.

Sind somit aber die vom Gesetz für eine wirksame Befristung geforderten schriftlichen Verlängerungsvereinbarungen gar nicht zustande gekommen, vertritt der Beklagte zu Recht die Auffassung, dass die letzte wirksame Befristung mit 31. 8. 2004 vereinbart worden war und sich das Mietverhältnis in der Folge gem § 29 Abs 3 MRG auf unbestimmte Zeit verlängert hat.

Sollte die Revisionsgegnerin mit ihrem Hinweis darauf, dass die jeweiligen Zeitpunkte der Unterfertigung der Nachträge durch die Parteien nicht feststellbar waren, auf Beweislastfragen abzielen, so ist ihr entgegenzuhalten, dass die Beweislast für die seinen Rechtsstandpunkt begünstigenden Tatsachen jedenfalls den Vermieter trifft, wenn er sich darauf beruft, es sei (jeweils) eine schriftliche Vereinbarung über die Vertragsverlängerung auf bestimmte Zeit zustande gekommen. Ist nicht feststellbar, ob die Klägerin die Vertragsofferte des Beklagten innerhalb der Frist des § 862 ABGB (schriftlich) angenommen hat, muss dies zu ihren Lasten gehen. Dass die Annahmeerklärungen dem Beklagten überhaupt zugegangen wären, wird im Übrigen auch in der Revisionsbeantwortung nicht behauptet.

Der Revision ist somit iSe Klageabweisung Folge zu geben, ohne dass es erforderlich wäre, auf die Frage einzugehen, ob auch eine erst nach dem ursprünglich vereinbarten Endtermin schriftlich zustande kommende Verlängerungsvereinbarung dem Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG entsprechen würde.