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Die vorzeitige Beendigung eines Baurechts durch einen zweijährigen Rückstand mit dem Baurechtszins tritt nicht von selbst mit dem Rückstand ein, sondern erst mit der Eintragung der vorzeitigen Beendigung im Grundbuch

GZ 1 Ob 90/13m, 29.08.2013

Bei einem Baurechtsvertrag wurde vereinbart, dass das Baurecht im Fall eines zweijährigen Zinsrückstandes vorzeitig endet. Das Baurecht war im Grundbuch eingetragen. Der zweijährige Zinsrückstand trat ein. Der OGH hatte zu entscheiden, ob das Baurecht bereits durch den Zinsrückstand vorzeitig endet oder erst durch die Eintragung der vorzeitigen Beendigung im Grundbuch.

OGH: Ausführlicher äußerte sich in jüngerer Zeit Oberhammer zu diesem Problem: Dass auch die „Verwirkung“ lediglich einen Löschungstitel konstituiere sei schon im Hinblick auf § 8 BauRG naheliegend: Im Falle der Verwirkung sei nicht einzusehen, dass die Pfandgläubiger und andere am Baurecht dinglich Berechtigten ihre Rechtsposition so wie im Fall des Zeitablaufs verlieren sollen, da sie andernfalls in ihrem berechtigten Sicherungsinteresse enttäuscht würden; das Mittel zur Erhaltung ihrer Rechte biete die „relative Löschung“ des § 8 BauRG. Würde nun die Verwirkung gleich zu einem ipso iure Rechtsverlust führen, so wäre diese Vorschrift, die ja gerade auf den vorzeitigen Untergang des Baurechts abstellt, im gesetzlichen Hauptfall des vorzeitigen Untergangs des Baurechts gar nicht anwendbar. Vor allem sei aber die Konstruktion der Verwirkung als Löschungstitel aus Gründen der Rechtssicherheit geboten. Bei Annahme eines ipso iure Erlöschens im Falle eines zweijährigen Bauzinsrückstands fiele das Baurecht allenfalls unbemerkt von allen Beteiligten weg, was womöglich erst viele Jahre später releviert würde. Zudem biete die Lösung über den Löschungstitel dem Baurechtsbesteller einen rechtspolitisch als wünschenswert anzusehenden Gestaltungsspielraum: Er könne entweder von seinem Recht zur Löschung des Baurechts Gebrauch machen oder aber die Zahlung des Bauzinses im Klageweg durchsetzen.

Der erkennende Senat schließt sich den dargestellten Argumenten an, die dahin zusammenzufassen sind, dass das in § 4 Abs 2 BauRG erwähnte Erlöschen des Baurechts lediglich iSe Löschungstitels für den Grundeigentümer zu verstehen ist, wogegen erst die tatsächliche Löschung im Grundbuch die dingliche Rechtsposition des Bauberechtigten beendet.