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Nach dem Wortlaut des § 14e WGG dürfen auf den Mieter nur jene Bewirtschaftungskosten überwälzt werden, die auch vor der Wohnungseigentumsbegründung anrechenbar waren; es entspricht demnach eine Verrechnung der Verwaltungskosten nach § 6 Abs 1 Z 1 lit a ERVO 1994 jenen Verwaltungskosten, die auch ohne Wohnungseigentumsbegründung zu tragen waren; damit ist die Zulässigkeit des Entgelts weiterhin mit dieser Höhe begrenzt; an diesem Ergebnis ändert sich auch durch die Abrechnungsvorschriften des § 14e zweiter Halbsatz WGG und § 19a WGG nichts

GZ 5 Ob 184/13i, 06.11.2013

OGH: Durch die mit 1. 10. 2006 durch die WRN 2006 BGBl I 2006/124 in Kraft getretenen Bestimmungen der §§ 14e, 14f, 19a und 19d WGG wurden Regelungen für die Vermietung von Objekten, die im Wohnungseigentum einer Bauvereinigung stehen (unter der Voraussetzung des § 20 Abs 1 Satz 1 iVm § 20 Abs 1 Z 2 WGG) getroffen.

Die RV zur WRN 2006 gibt den der neuen Regelung zugrunde liegenden gesetzgeberischen Willen wieder. Dort heißt es:

„Es wird klar- und sichergestellt, dass zulässigerweise nur jene Bewirtschaftungskosten und allenfalls auf gerichtlichen Erhöhungsverfahren basierenden Beträge (§ 14 Abs 2b WGG) überwälzt werden können, die auch vor Wohnungseigentumsbegründung anrechenbar waren. Insbesondere dürfen die Mieter nicht mit für den Wohnungseigentümer anfallenden Kosten sonstiger notwendiger und nützlicher Aufwendungen (...) belastet werden.“

Dem wird nach Ansicht des OGH und entgegen den Ausführungen des Revisionsrekurses durch die Klarstellung in § 14e WGG, dass sich das Entgelt bezüglich seiner Zulässigkeit weiterhin nach den §§ 13 bis 14d WGG richtet, Rechnung getragen.

Für die hier zu klärende Detailfrage der Verwaltungskosten ist zunächst eindeutig, dass sich deren Berechnung nach der Regelung des § 14 Abs 1 Z 6 WGG iVm § 23 WGG und dem diese ausformende Bestimmung des § 6 ERVO (Entgeltrichtlinienverordnung) 1994 richtet.

Diese Bestimmung setzt unterschiedliche Pauschalbeträge danach fest, ob es sich um die Überlassung eines Objekts in Miete oder sonstige Nutzung (§ 6 Abs 1 Z 1 lit a) oder um ein Objekt im Eigentum, Miteigentum oder Wohnungseigentum (lit b) handelt.

Legt man nach dem Wortlaut des § 14e WGG, der nach der zitierten Regierungsvorlage dem Willen des Gesetzgebers auch entspricht, zugrunde, dass auf den Mieter nur jene Bewirtschaftungskosten überwälzt werden dürfen, die auch vor der Wohnungseigentumsbegründung anrechenbar waren, so leitet sich daraus die Anwendbarkeit der Verwalterkostenregelung für Mietobjekte, nicht aber für Wohnungseigentumsobjekte ab. Es entspricht demnach eine Verrechnung der Verwaltungskosten nach § 6 Abs 1 Z 1 lit a ERVO 1994 jenen Verwaltungskosten, die auch ohne Wohnungseigentumsbegründung zu tragen waren.

Damit ist die Zulässigkeit des Entgelts „weiterhin“ mit dieser Höhe begrenzt.

An diesem Ergebnis ändert sich auch durch die Abrechnungsvorschriften des § 14e zweiter Halbsatz WGG und § 19a WGG nichts. Dass sich das Entgelt bezüglich seiner Abrechnung vorrangig nach wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen nach den auf dieses Wohnungseigentumsobjekt entfallenden Beträgen richtet, und zwar entsprechend § 19a Abs 2 lit a bis d WGG, worin auch die Verwaltungskosten beinhaltet sind, sagt nichts über die Höhe der auf den Mieter überwälzbaren Erhaltungskosten aus. Vielmehr verweist § 19a sowohl in seinem Abs 1 als auch in Abs 2 lit f auf die Begrenzung der überwälzbaren Aufwendungen durch die Entgeltsbestimmung des § 14e WGG.

Die am gesetzgeberischen Willen der WRN 2006 orientierte Auslegung durch die Vorinstanzen ist daher zu billigen.