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OGH: Zur Frage, ob ein faktischer Machtwechsel (Anm: zwischen Ehegatten) in einem (im Bestandobjekt betriebenen) Einzelunternehmen dem Bestandgeber die Möglichkeit eines Anhebungsbegehrens nach § 12a MRG eröffnet
Ein wirtschaftlicher oder faktischer Machtwechsel allein kann den Tatbestand des § 12a MRG jedenfalls nicht erfüllen; entscheidend ist vielmehr, ob in rechtlicher Hinsicht eine Veräußerung oder Verpachtung vorliegt
Gesetze:
§ 12a MRG, § 12 MRG
Schlagworte: Mietrecht, Anhebungsbegehren, faktischer Machtwechsel, Unternehmensübergang, Mietzinsanhebung, Veräußerung, Verpachtung, Unternehmen, Anhebung, Mietzins, Ehegatten
GZ 7 Ob 155/13i, 16.10.2013
OGH: Wie der OGH bereits wiederholt bekräftigt hat, ist Voraussetzung für eine Anhebung des Hauptmietzinses nach § 12a Abs 3 MRG eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss.
Die Rsp lehnt es bei der Veräußerung oder Verpachtung eines im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens ab, in Analogie zu § 12 Abs 3 MRG zusätzlich einen „wirtschaftlichen Machtwechsel“ für die Erfüllung der Anhebungstatbestände nach § 12 Abs 1 und 5 MRG zu fordern. Aus dieser Unbeachtlichkeit der wirtschaftlichen Verhältnisse ergibt sich, dass ein wirtschaftlicher oder faktischer Machtwechsel allein diese Tatbestände jedenfalls nicht erfüllen kann; entscheidend ist vielmehr, ob in rechtlicher Hinsicht eine Veräußerung oder Verpachtung vorliegt.
Sollte die Zweitbekl das Unternehmen nicht auf Basis einer entsprechenden vertraglichen Willenseinigung nutzen, sondern den Betrieb während der Krankheit des Erstbekl in Erfüllung ihrer ehelichen Beistandspflicht (zB aufgrund einer ihr vom Erstbeklagten eingeräumten Verwaltungsbefugnis) führen, wäre der Kl der Beweis einer Veräußerung oder Verpachtung des Unternehmens nämlich nicht gelungen; diese besondere Konstellation würde daher - trotz gegenteiliger Anhaltspunkte - bedeuten, dass eine Verpachtung des im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens zwischen den Bekl auch nicht schlüssig vereinbart wurde.
Anderes würde aber gelten, sollte es zutreffen, dass der Erstbekl - wovon das Berufungsgericht ausgeht - seit der Ruhendstellung seiner Gewerbeberechtigung im Jahr 2005 „keine Einflussmöglichkeiten auf die Unternehmensführung“ hat und das Unternehmen seither tatsächlich „selbständig“ durch die Zweitbekl geführt wird. Dann spräche nämlich alles dafür, dass die beiden Bekl - wie im Regelfall - zumindest schlüssig übereingekommen sind, der Zweitbekl das Unternehmen zur Nutzung zu überlassen.
