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Den Nachweis für das Fehlen der regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken hat der Vermieter zu erbringen (die besondere Fallgestaltung lässt es hier gut vertreten, unabhängig von dem Umstand, dass zwei Mietverträge vorliegen, faktisch eine Wohneinheit anzunehmen)

GZ 5 Ob 187/13f, 06.11.2013

OGH: Die Verwirklichung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG erfordert nach ganz hA eine fehlende regelmäßige Verwendung des aufgekündigten Objekts zu Wohnzwecken und den Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen. Den Nachweis für das Fehlen der regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken hat der Vermieter zu erbringen. Die Beurteilung der Frage, ob von einer regelmäßigen Verwendung zu Wohnzwecken gesprochen werden kann, hängt dabei von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Die regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken iSd Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG setzt zwar grundsätzlich voraus, dass die aufgekündigte Wohnung vom Gekündigten wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt seiner Lebensführung benützt wird. Werden aber zwei unmittelbar benachbarte Wohnungen gemeinsam bewirtschaftet, ist es unerheblich, in welcher Wohnung der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung liegt. Richtig ist, dass in der Entscheidung 2 Ob 121/02m die Anmietung zweier Kleinwohnungen im selben Haus zu beurteilen war. Der Umstand, dass die Beklagte Mieterin von zwei Wohnungen im Haus der Kläger ist, die nicht mehr der Kategorie „Kleinwohnungen“ zugerechnet werden können, begründet entgegen der Ansicht der Revisionswerber aber kein Abweichen des Berufungsgerichts von der hRsp.

Die Beklagte ist seit dem Jahr 1968 Mieterin der Wohnung top 12, die eine Größe von ca 80 m2 aufweist. Im Jahr 1988 hat sie die nunmehr aufgekündigte Wohnung top 11 mit der mündlich gegebenen und dann später von Vermieterseite nicht eingehaltenen Zusage angemietet, beide Wohnungen zusammenlegen zu können. Der der für die Vermieter handelnden Hausverwaltung bei Abschluss des Vertrages bekannte Zweck der Anmietung einer weiteren Wohnung bestand daher unabhängig von der Wohnungsgröße in der Erweiterung des bisherigen Wohnbereichs der Beklagten durch Schaffung einer einheitlichen Wohnung. Diese besondere Fallgestaltung lässt es gut vertreten, hier unabhängig von dem Umstand, dass zwei Mietverträge vorliegen, faktisch eine Wohneinheit anzunehmen. Ohne die zugesagte Zusammenlegung der beiden Wohnungen kann sinnvollerweise der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung nur in einer der beiden Wohnungen erfolgen, und zwar unabhängig von deren Größe. Die Beklagte und ihr Mann nutzen die aufgekündigte Wohnung vornehmlich für Arbeits- sowie Freizeitzwecke, fallweise zum Nächtigen, zur Aufbewahrung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und Gegenständen. Diese Art der Verwendung der Wohnung, von der die Kläger annehmen, dass sie für untergeordnete Zwecke erfolgt, ist Teil der Gesamtwirtschaftsführung und erfolgte nur deshalb in einer räumlichen Trennung, weil die Zusage, die Wohnungen zusammenzulegen zu können, nicht eingehalten wurde. Bei dieser Sachlage kann daher keineswegs allein darauf abgestellt werden, dass die Beklagte bereits vor Anmietung der Wohnung top 11 über eine Wohnung verfügte, die ihrer Größe nach allein geeignet wäre, ihr Wohnbedürfnis zu befriedigen, weil diese Argumentation den ursprünglichen Zweck der Anmietung der Nachbarwohnung völlig ausblendet. Die Entscheidung des Berufungsgerichts, das eine regelmäßige Verwendung des aufgekündigten Bestandobjekts zu Wohnzwecken bejahte und die Aufhebung der Aufkündigung der Wohnung top 11 durch das Erstgericht bestätigte, bedarf daher keiner Korrektur durch den OGH.