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OGH: Auslegung des Begriffes der Nebenabrede iSd § 2 MRG (hier: Vormietrecht betreffend eine andere Wohnung)
Die Vereinbarung, durch die einem Mieter das Recht auf Abschluss eines separaten Mietvertrages betreffend eine Nebenwohnung eingeräumt wird, ist unabhängig vom bestehenden Hauptmietvertrag zu beurteilen und somit keine Nebenabrede iSd § 2 MRG; sie ist daher vom Erwerber nicht zu übernehmen
Gesetze:
§ 2 MRG, §§ 1120 f ABGB
Schlagworte: Mietrecht, Nebenabrede, Vormietrecht, Rechtsnachfolger, Erwerber, gebunden, Bindung, Übernahme
GZ 1 Ob 168/13g, 17.10.2013
Die Kl schloss mit der Rechtsvorgängerin der Bekl einen Mietvertrag ab. In diesem wurde uA vereinbart: „... Sollte die Wohnung Tür Nr. 24 (Nachbarwohnung) frei werden, wird diese der Kl als Mietobjekt angeboten: Mietzins S. 2.500,00 zuzügl. BK u. 20 % Mwst ...“
OGH: Nach § 2 Abs 1 vierter Satz MRG sind die Rechtsnachfolger des Vermieters ab der Übergabe des Mietgegenstands an den Hauptmieter an den wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag auch dann gebunden, wenn der Vertrag nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist. Enthält ein Hauptmietvertrag Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts, so ist der Rechtsnachfolger des Vermieters an diese Nebenabreden nur gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste (fünfter Satz leg cit).
Es wurde im konkr Fall nicht eine in der höchstger Jud als Nebenabrede angesehene Erweiterung des mit der Klägerin im Jahr 2001 begründeten Bestandvertrags über die Wohnung Nr. 7 vereinbart, wie die Gestattung der nicht vom Bestandvertrag erfassten Benützung von Räumlichkeiten oder Flächen. Vorgesehen war vielmehr der Abschluss eines separaten Hauptmietvertrags über eine angrenzende Wohnung zu einem in der Vereinbarung bezifferten Hauptmietzins. Das rechtliche Schicksal dieses Vertrags wäre somit unabhängig von dem bestehenden Hauptmietvertrag zu beurteilen, was beispielsweise für die Frage der Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses von besonderer Bedeutung wäre. Der OGH hat zudem bereits ausgesprochen, dass weder eine noch nicht ausgeübte Option noch ein Vorvertrag auf Abschluss weiterer Bestandverträge mit dem bestehenden Bestandverhältnis verbundene Nebenabreden sind, die der Erwerber (Ersteher) nach den §§ 1120 f ABGB übernehmen muss. Gleiches hat im Anwendungsbereich des § 2 MRG für die Vereinbarung eines Vormietrechts zu gelten. Somit fehlt der von der Jud geforderte Zusammenhang einer solchen Vereinbarung mit dem Inhalt des bestehenden Mietvertrags der Kl.
