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Der Schaden des Eigentümers besteht im Verlust der bisherigen Verwertungsmöglichkeit, nämlich die Liegenschaft in Bestand zu geben; der Schaden des Bestandnehmers besteht im Verlust des Mietzinsvorteils für die restliche Bestanddauer und den durch die Vorverlegung der Räumung allenfalls höheren Übersiedlungskosten

GZ 7 Ob 39/13f, 04.09.2013

OGH: Als Enteigneter gilt nach der ausdrücklichen Anordnung des § 18 Abs 2 BStG derjenige, welchem der Gegenstand der Enteignung gehört oder dem ein dingliches Recht zusteht. Die Entschädigung obligatorisch Berechtigter als sog „Nebenberechtigte“, etwa der Bestandnehmer, ist von dem Enteigneten nachher sinngemäß anzuwendenden Vorschrift des § 5 EisbEG selbst zu leisten. Er hat im Entschädigungsverfahren Ersatz für die vermögensrechtlichen Nachteile zu begehren, die als Folgeschäden des Entzugs der enteigneten Sache Personen erwachsen, welchen obligatorische Nutzungsrechte an der enteigneten Sache zustehen. Der auf die Vergütung dieser Nachteile entfallende Betrag ist nach der Anordnung des § 25 Abs 2 EisbEG gesondert zu ermitteln und nach § 30 Abs1 EisbEG im die Entschädigung festsetzenden Beschluss des Gerichts gesondert zu bestimmen.

Der Schaden des Eigentümers einer verpachteten Liegenschaft besteht weder im Verkehrswert der Gesamtliegenschaft noch in den Kosten der Wiederbeschaffung eines zur Verpachtung geeigneten Grundstücks, sondern darin, dass der Eigentümer seine bisherige Verwertungsmöglichkeit, nämlich die Liegenschaft in Bestand zu geben, verloren hat. Die sich aus der Einschränkung der Verwendungsmöglichkeit ergebende Wertminderung des Restgrundstücks kann entweder gesondert durch Wertvergleich des Restgrundes vor und nach der Enteignung oder durch Wertvergleich der gesamten Liegenschaft (einschließlich enteignetem Grund) mit dem Wert des Restbesitzes ermittelt werden. Dabei ist zu beachten, dass sich der Verkehrswert nicht aus der augenblicklichen Verwendung der enteigneten Sache im Enteignungszeitpunkt, sondern aus der in diesem Zeitpunkt bestehenden wirtschaftlichen Verwendungsmöglichkeit ergibt. Künftige Möglichkeiten, die nach der Verkehrsauffassung als zusätzliches werterhöhendes Moment angesehen werden, sind zu beachten. Dh dem Verlust der Möglichkeit, die Liegenschaft in Bestand zu geben, steht die wiedergewonnene Möglichkeit der Eigennutzung gegenüber. Verwendungsmöglichkeiten, die in irgendeiner unbestimmten Zukunft liegen, haben bei der Bewertung außer Betracht zu bleiben.

Dem Bestandnehmer steht wie dem Eigentümer selbst gem § 5 EisbEG iVm § 20 Abs 5 BStG ein Anspruch auf Ersatz aller vermögensrechtlichen Nachteile zu. Voraussetzung für einen derartigen Entschädigungsanspruch ist freilich, dass dem Bestandnehmer als Folge der Enteignung eine bestehende Rechtsposition als Bestandnehmer entzogen wird. Der Mieter verliert etwa bei einem jederzeit kündbaren Mietverhältnis durch eine Enteignung höchstens einen Mietzinsvorteil für die restliche Bestanddauer und hat durch die Vorverlegung der Räumung auf Grund der Enteignung allenfalls höhere Übersiedlungskosten, die im Entschädigungsverfahren zu berücksichtigen sind. Auch hat ein Bestandverhältnis, das schon aufgekündigt wurde oder dessen rechtswirksame Aufkündigung mit Sicherheit in Kürze eintreten wird, keinen Marktwert, weshalb bei einer zuvorkommenden Enteignung keine Entschädigung zusteht. Bei einem befristeten Bestandverhältnis besteht der Entschädigungsanspruch in den Verlegungskosten und Verlegungsschäden des auf der gepachteten Liegenschaft betriebenen Unternehmens, verlorenem Adaptierungsaufwand und wertlos gewordener besonderer Geschäftsausstattung des Bestandnehmers nur insoweit, als er früher eintritt als bei vertragsgemäßem Ende. Die Entschädigung beschränkt sich daher auf den Ersatz der kapitalisierten Zinsen von diesen Kosten und Schäden für die Dauer der restlichen Bestandzeit.