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Die analoge Anwendung des MRG auf zu Geschäftszwecken errichtete Superädifikate setzt das Vorhandensein einer „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG voraus; die Rsp stellt auf den „normalen Sprachgebrauch“ ab und versteht unter „Geschäftsräumlichkeit“ ein dreidimensional abgeschlossenes, geschäftlichen Zwecken dienendes Gebilde; im konkreten Fall liegt keine Geschäftsräumlichkeit vor

GZ 2 Ob 164/12z, 29.8.2013

Zu beurteilen war vom OGH folgendes Objekt:

Eine „mobile, zeltartige Konstruktion“ von ca 46 m Länge, ca 6 m Breite und einer Höhe von ca 4 m im First- sowie ca 2,5 m im Traufenbereich, die mit einem gärtnerischen Zwecken dienenden „Folientunnel“ vergleichbar ist. Es besteht aus verzinkten Riesenprofilen mit einer Kunststoffplane. Die Binderprofile (6 x 6 cm) sind auf Stahlplatten angeschweißt, die wiederum mit je zwei Schrauben an Betoneinzelfundamenten (30 x 40 cm) fixiert sind. Die Fundamente sind aufgrund ihrer geringen Dimension ebenfalls „demontabel“. Die Stirnwände sind zur Gänze, die beiden Seitenwände sind bis zu einer Höhe von 1,4 bis 1,5 m offen. Der Boden ist „unbefestigter Naturboden“.

OGH: Superädifikate, die auf vermieteten Grundstücken vertragsgemäß zu Wohn- oder Geschäftszwecken errichtet werden, sind iA als Räume anzusehen, die ohne die Miete des Grundstücks nicht Bestand haben könnten. Die analoge Anwendung des MRG auf zu Geschäftszwecken errichtete Superädifikate setzt das Vorhandensein einer „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG voraus. Der Begriff der „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG ist weit zu verstehen. Die Rsp stellt auf den „normalen Sprachgebrauch“ ab und versteht unter „Geschäftsräumlichkeit“ ein dreidimensional abgeschlossenes, geschäftlichen Zwecken dienendes Gebilde. Mehrfach wurde ausgesprochen, dass die Beurteilung als „Raum“ keine allseitige Begrenzung erfordert, sondern dass auch eine fünfflächige Begrenzung (einschließlich einer solchen nach oben) ausreichend ist. In der E 7 Ob 31/06v, die eine „Schirmbar“ zum Gegenstand hatte, wurde überdies hervorgehoben, dass der Raumcharakter nicht schon durch die Möglichkeit der vorübergehenden Entfernung einzelner oder auch mehrerer Wände verloren geht.

Des Weiteren wird der Begriff des Geschäftsraums durch den Vertragszweck bestimmt. Es ist demnach nicht entscheidend, in welcher Art ein Raum nach dem Abschluss des Mietvertrags tatsächlich verwendet wird. Maßgeblich ist, welchem Zweck er nach der Parteienabsicht bei Vertragsabschluss dienen soll.

Im vorliegenden Fall geht zwar aus dem Text des Mietvertrags klar hervor, dass das auf der Bestandfläche zu errichtende Superädifikat „firmeneigenen Zwecken“ des Beklagten dienen sollte, der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einen Blumenhandel und eine Friedhofsgärtnerei betrieb. Die Verwendung des „Folientunnels“ für geschäftliche Zwecke ändert aber nichts daran, dass es dem Objekt am Charakter eines „Raums“ iSd zitierten Rsp fehlt. Nach den Feststellungen sind keine Stirnwände vorhanden, die Seitenwände sind bis zu einer Höhe von ca 1,5 m offen. Lediglich nach oben ist der „Naturboden“ durch eine gewölbte Dachkonstruktion abgedeckt. Das Kriterium einer zumindest fünfflächigen Begrenzung ist unter diesen Voraussetzungen nicht erfüllt. Es liegt demnach keine „Geschäftsräumlichkeit“ iSd § 1 Abs 1 MRG vor. Eine analoge Anwendung des MRG kommt aus diesem Grund nicht in Betracht.