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Dass mit der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten immer auch die Beseitigung der Schadensursache bewirkt werden müsste, ist den gesetzlichen Grundlagen nicht zu entnehmen

GZ 5 Ob 92/13k, 16.07.2013

OGH: Während die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit abbedungen werden kann, sind die sich aus § 3 MRG ergebenden Pflichten zugunsten des Mieters zwingend. § 3 MRG ist insoferne eine Sonderbestimmung, die im Bereich der Erhaltung eine eigene, vollständige, abschließende und inhaltlich andere Regelung trifft als die in diesem Umfang verdrängte Norm des § 1096 ABGB.

Die vom Rekursgericht vorgenommene Beurteilung, dass die bei Mietvertragsabschluss über die Souterrainräumlichkeiten zur Erweiterung des Betriebs der Tanzschule der Mieter fehlende Eignung des Objekts zu diesem Zweck von Seite der Bestandnehmer unter Verzicht auf eine Erhaltungspflicht des Vermieters gebilligt worden sei, ist daher abzulehnen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass es die Bestandgeber seinerzeit übernommen haben, auf eigene Kosten die Brauchbarkeit für den Tanzschulbetrieb herzustellen.

Daher trägt auch das Argument, dem Bestandnehmer sei es verwehrt, die Herstellung eines gegenüber dem Urzustand verbesserten Zustands zu begehren, nicht.

Zum Umfang der Erhaltungspflicht:

Nach den auf einem Sachverständigengutachten basierenden Feststellungen resultiert die aufsteigende Grundfeuchtigkeit in den Souterrainräumlichkeiten aus der im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses üblichen Bauausführung, die keine Isolierung gegen aufsteigende Grundfeuchtigkeit vorsah.

Aus den maßgeblichen Feststellungen geht aber weiters hervor, dass durch die dergestalt vorhandene hohe Mauerfeuchtigkeit in den Wänden des Souterrains die Substanz des Hauses, insbesondere auch die Tragfähigkeit der einzelnen Mauern und die Statik des Hauses „nicht unmittelbar“ gefährdet ist.

Es ist daher die Ansicht nicht zu billigen, dass es bei den von den Mieterinnen begehrten Arbeiten um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses geht.

Zufolge § 3 Abs 2 MRG fällt die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung in die unabdingbare Erhaltungspflicht des Vermieters. Dass diese Voraussetzung hier gegeben ist, weil sich im Souterrainbereich des Bestandgegenstands eine derart hohe Konzentration an Schimmelpilzsporen in der Raumluft findet, dass ein längerer Aufenthalt gesundheitsgefährdend ist, ist unstrittig und stellt einen vom Vermieter zu beseitigenden Zustand dar. Zu Recht weisen die Revisionsrekurswerberinnen insofern auf die der Entscheidung 5 Ob 148/12v vergleichbare Rechts- und Sachlage hin. Souterrainräumlichkeiten, die zum Zweck des Betriebs einer Tanzschule vermietet werden, sind bezüglich der Erhaltungspflicht nicht anders zu beurteilen als Wohnräume. Auch hier ist mit der vereinbarten Nutzungsart ein längerer Aufenthalt von Personen in den vermieteten Räumen verbunden.

Allerdings ist - und auch insofern ist der vorliegende Sachverhalt mit dem der Entscheidung 5 Ob 148/12v zugrunde liegenden vergleichbar - nur erforderlich, dass das gesundheitsgefährdende Element - hier die Belastung der Raumluft mit Schimmelsporen - beseitigt wird. Dass mit der Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten immer auch die Beseitigung der Schadensursache, die auch hier in der Bauweise des Hauses liegt, bewirkt werden müsste, ist den gesetzlichen Grundlagen nicht zu entnehmen. Die von den Antragstellerinnen begehrten und vom Erstgericht aufgetragenen Erhaltungsarbeiten sind aber derart weitgehend, dass damit Korrekturen an der Bauweise des Hauses vorgenommen werden, die das Aufsteigen von Grundfeuchtigkeit und damit die Schadensursache auf Dauer beseitigen.

Das Erstgericht hat ausgehend von seiner Rechtsansicht, dass sich der Erhaltungsanspruch des Mieters auch auf die gänzliche Ursachenbeseitigung bezieht, unterlassen, zu prüfen, ob nicht wirtschaftliche und technische Gegebenheiten und Möglichkeiten (iSd Generalklausel des § 3 Abs 1 MRG) bestehen, die gesundheitsgefährdende Schimmelbildung im Bestandobjekt zu beseitigen. Das Erstgericht wird daher im fortgesetzten Verfahren Feststellungsgrundlagen dafür zu gewinnen haben, durch welche andere Maßnahmen, wie etwa das Abschlagen des Verputzes bzw die Neuanbringung eines Spezialverputzes und einer atmungsaktiven Farbe, die Schimmelbildung für einen überschaubaren Zeitraum hintangehalten werden kann.