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Die „Ersparnis“ des neuen Mieters in Form eines angeblich geringeren Mietzinses ist nicht pauschal oder durch nachträgliche willkürliche Zuordnung einer erbrachten Zahlung zu berücksichtigen; echte Mietzinsvorauszahlungen fallen zwar nicht unter die Verbote des § 27 Abs 1 MRG, doch erfordert dies, dass die Einmalzahlung nach dem Inhalt der Vereinbarung einem bestimmten Zeitraum zuzurechnen und bei einer vorherigen Auflösung des Mietverhältnisses der aliquote Teil zurückzuzahlen ist

GZ 5 Ob 45/13y, 16.07.2013

OGH: Bei Prüfung der Tatbestandsmerkmale des § 27 Abs 1 Z 1 MRG iZm Leistungen anlässlich der Übertragung genossenschaftlicher Nutzungsrechte an einer Wohnung und einer dabei vereinbarten Ablöse ist maßgeblich, ob der Leistung des neuen Mieters eine gleichwertige Gegenleistung des scheidenden Mieters gegenüber steht. Dabei kommt es aber nicht, wie die Antragsgegnerin zu meinen scheint, etwa schlechthin auf die Summe der vom Vormieter bezahlten Annuitäten, sondern darauf an, welcher Wert dem Nachmieter zugekommen ist. Ein solcher objektiv bewertbarer Vorteil kann für den Nachmieter im vorliegenden Kontext etwa in der Möglichkeit eines günstigeren Erwerbs der Wohnung bestehen, doch behauptet die Antragsgegnerin einen solchen Vorteil des Antragstellers nicht.

Die „Ersparnis“ des neuen Mieters in Form eines angeblich geringeren Mietzinses ist nicht pauschal oder durch nachträgliche willkürliche Zuordnung einer erbrachten Zahlung zu berücksichtigen. Echte Mietzinsvorauszahlungen fallen zwar nicht unter die Verbote des § 27 Abs 1 MRG, doch erfordert dies, dass die Einmalzahlung nach dem Inhalt der Vereinbarung einem bestimmten Zeitraum zuzurechnen und bei einer vorherigen Auflösung des Mietverhältnisses der aliquote Teil zurückzuzahlen ist. Eine solche Vereinbarung liegt hier aber nicht vor.

Die von WGG-Mietern für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung vorweg zu leistenden Finanzierungsbeiträge sind zwar aufgrund ihrer rechtlichen Konstruktion (§ 14 Abs 1 iVm § 17 Abs 1 WGG) als Mietzinsvorauszahlungen Bestandteil des geschuldeten Mietzinses. Den Finanzierungsbeitrag haben hier aber unstrittig ohnehin der Antragsteller und seine frühere Ehegattin selbst an die GBV bezahlt, weshalb dieser Betrag auch nicht Gegenstand der (zuletzt maßgeblichen) Zahlungsvereinbarung der Parteien war.

Die Antragsgegnerin vermag somit hinsichtlich jenes Betrags, zu dessen Rückzahlung sie von den Vorinstanzen verhalten wurde, keinen dem Antragsteller (und seiner früheren Ehegattin) iSd vorstehenden Grundsätze zurechenbaren Vorteil schlüssig zu behaupten.