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OGH: Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis – zur Haftung der Eigentümergemeinschaft nach § 4 Abs 3 WEG
Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für mietrechtliche Ansprüche nach § 8 Abs 3 MRG, die sich gar nicht gegen den vermietenden Wohnungseigentümer richten, kommt nach dem Wortlaut des § 4 Abs 3 WEG nicht in Betracht; das gilt auch bei (zufälliger) Identität von vermietendem und den Dachboden ausbauendem Wohnungseigentümer
Gesetze:
§ 4 WEG, § 8 MRG
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, bestehendes Mietverhältnis, Wohnungseigentumsbegründung, solidarische Haftung, Mietrecht, Beeinträchtigungen, Ersatzanspruch
GZ 5 Ob 84/13h, 16.05.2013
OGH: Die Bestimmung des § 4 Abs 3 WEG ermöglicht es dem Altmieter eines Wohnungseigentumsobjekts, wie hier dem Antragsteller, mietrechtliche Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter, auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend zu machen. Das führt zu einer solidarischen Haftung in der Hauptsache, sodass es dem Mieter freisteht, seine unter § 4 Abs 3 WEG fallenden Ansprüche entweder nur gegen seinen Vertragspartner, nur gegen die Eigentümergemeinschaft oder gegen beide geltend zu machen. § 4 Abs 3 WEG erfasst nur solche Ansprüche des Mieters gegen seinen Vermieter, deren Erfüllung eine Verfügungsberechtigung im weiteren Sinn über die gesamte Liegenschaft voraussetzt, weswegen sie dem Wohnungseigentümer und Vermieter mangels eigenen Verfügungsrechts nicht oder nicht unmittelbar möglich wäre.
Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für mietrechtliche Ansprüche nach § 8 Abs 3 MRG, die sich gar nicht gegen den vermietenden Wohnungseigentümer richten, kommt nach dem Wortlaut des § 4 Abs 3 WEG nicht in Betracht. Das gilt auch bei, wie hier, (zufälliger) Identität von vermietendem und den Dachboden ausbauendem Wohnungseigentümer.
Der Antragsteller stellt diese Grundsätze auch gar nicht in Abrede, meint aber dennoch, die Eigentümergemeinschaft müsse ihm gegenüber haften, weil er davon ausgehen habe müssen, dass diese „(allenfalls in Erwartung eines künftigen Verkaufs eines im Dachboden zu errichtenden künftigen Wohnungseigentumsobjekts) für den Eingriff verantwortlich war“. Völlig unklar bleibt, aus welcher Rechtsgrundlage eine Haftung der Eigentümergemeinschaft damit abgeleitet werden soll. Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft nach § 4 Abs 3 WEG ist damit jedenfalls nicht angesprochen.
