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Ein Makler kann sich idR auf ein in einem Versteigerungsverfahren eingeholtes - schlüssiges - Gutachten verlassen

GZ 4 Ob 88/13i, 18.06.2013

OGH: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB. Er hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Eine besondere Nachforschungspflicht trifft ihn idR nicht. Besteht für ihn keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer ihm erteilten Information zu zweifeln, darf er sie auch ungeprüft weitergeben. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen.

Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht die Revision nachträglich mit der Begründung zugelassen, dass Rsp zur Frage fehle, ob ein Immobilienmakler vor Übermittlung eines Angebots „regelmäßig“ Einsicht in das Grundbuch nehmen müsse. Eine derart generelle Aussage ist indes weder erforderlich noch möglich. Im konkreten Fall ist die Annahme der Vorinstanzen, dem Makler falle eine Pflichtverletzung zur Last, aus folgenden Gründen nicht zu beanstanden:

Aus einem in einem Versteigerungsverfahren eingeholten Gutachten hatte sich ergeben, dass der Verpflichtete Eigentümer eines 3660/1510760 Anteils an einer im schlichten Miteigentum stehenden Liegenschaft mit Kleingärten war. Weiters hatte der Sachverständige darin ohne nähere Erläuterung ausgeführt, dass dieser Anteil mit einer bestimmten Kleingartenparzelle „verbunden“ sei. Dies hatten weder das Exekutionsgericht noch der zur Abwendung der Versteigerung beigezogene Beklagte hinterfragt. Über Vermittlung durch den Beklagten erwarb die Klägerin den Anteil. Jahre später stellte sich heraus, dass dem (inzwischen verstorbenen) Verpflichteten ein weiterer Anteil an der Liegenschaft gehört hatte, der nach einer offenkundig bestehenden Benutzungsregelung ebenfalls mit der von der Klägerin „erworbenen“ Parzelle „verbunden“ war. Die mit der grundbücherlichen Übertragung auch des zweiten Anteils verbundenen Kosten macht die Klägerin nun gegen den beklagten Makler geltend. Das Berufungsgericht bejahte die Haftung des Beklagten.

Zwar wird sich ein Makler iSd eingangs zitierten Rsp grundsätzlich auf ein in einem Versteigerungsverfahren eingeholtes Gutachten verlassen können. Im vorliegenden Fall war dieses Gutachten jedoch unschlüssig, weil es keinen Grund dafür nannte, warum (gerade) die strittige Parzelle mit dem in Exekution gezogenen Anteil verbunden war. Grundlage dafür war offenkundig eine nicht verbücherte, möglicherweise auch nur konkludente Benutzungsregelung. Dazu hätte der Gerichtssachverständige im Gutachten jedenfalls Stellung nehmen müssen. Die Auffassung, dass dem Beklagten als (ebenfalls) Sachverständigen dieser Mangel hätte auffallen und er daher weitere Erhebungen zu den Rechtsverhältnissen an der Kleingartenparzelle hätte pflegen müssen, ist jedenfalls vertretbar. Zu diesen Erhebungen hätte insbesondere die Einsichtnahme in das Grundbuch gehört.

Richtig ist, dass die Problematik wohl auch jenem Rechtsanwalt hätte auffallen müssen, der in weiterer Folge im Auftrag der Klägerin den Kaufvertrag (nur) über den exekutionsverfangenen Anteil errichtet hatte. Das kann aber den Beklagten nicht entlasten: Es bestand keine vertragliche Verpflichtung der Klägerin, die Angaben des Beklagten zu überprüfen. Daher kann ihr eine Sorgfaltswidrigkeit des Anwalts nicht nach § 1313a ABGB als Mitverschulden zugerechnet werden. Denn eine solche Zurechnung käme nur in Betracht, wenn der Anwalt Pflichten oder Obliegenheiten verletzt hätte, die aufgrund ausdrücklicher oder stillschweigender Vereinbarung oder nach der Verkehrsübung seinen Auftraggeber trafen oder von diesem nachträglich übernommen wurden. Davon kann hier aber keine Rede sein. Vielmehr wurde der Anwalt - wie etwa ein die Bauaufsicht führender Architekt (RIS-Justiz RS0108535) - ausschließlich im Interesse der Klägerin tätig; seine Beauftragung hatte nicht den Zweck, den Beklagten zu entlasten. Anwendbar ist aus diesem Grund nicht § 1304 ABGB, sondern § 1302 ABGB. Ein allenfalls schwerer wiegendes Verschulden des Anwalts könnte daher (richtigerweise) nur in einem Regressprozess von Bedeutung sein.