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Die Reparaturrücklage des § 31 WEG mindert als zwingende Leistung des Wohnungseigentümers dessen Ertrag aus der Vermietung; sie kann deshalb im Unterhaltsverfahren von den Mieteinnahmen ertragsmindernd abgezogen werden; sie unterscheidet sich ganz wesentlich von der Mietzinsreserve als rein rechnerische Größe, weshalb die Judikatur, wonach die Bildung der Mietzinsreserve die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unterhaltspflichtigen nicht mindert, für die Reparaturrücklage nicht heranzuziehen ist

GZ 3 Ob 63/13f, 15.5.2013

OGH: Die Wohnungseigentümer haben zur Vorsorge für künftige Aufwendungen eine angemessene Rücklage zu bilden, die für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden und auf einem Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft anzulegen ist (§ 31 Abs 1 und 2 WEG).

Dir Rücklage steht nicht im quotenmäßigen Miteigentum der Wohnungseigentümer, sondern stellt reales Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft und deren Eigentum dar. Der einzelne Wohnungseigentümer kann zur Rücklage geleistete, noch nicht verbrauchte Beiträge aus (dem angesparten Teil) der Rücklage nicht zurückverlangen, und zwar auch nicht bei Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft infolge Veräußerung seines Anteils.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Mietzinsreserve des § 20 Abs 2 MRG nach einhelliger Auffassung nicht um ein gesondert zu verwahrendes oder zinsbringend anzulegendes, wertzusicherndes, an das Haus gebundenes Sondervermögen, sondern um eine bloße Rechnungsgröße, die die Grundlage mietrechtlicher Entscheidungen bildet.

Nach der dargestellten rechtlichen Qualifikation der Reparaturrücklage des § 31 WEG sind die zwingenden Leistungen des Beklagten in diese Rücklage als Wohnungseigentümer als reale Betriebsausgabe seiner Nebentätigkeit als Vermieter anzusehen. Sie mindern seinen Ertrag aus der Vermietung wegen des Erwerbs des Eigentums der Eigentümergemeinschaft und der nicht bestehenden Rückforderbarkeit schon im Zeitpunkt der Leistung an die Eigentümergemeinschaft (den Verwalter) und nicht erst im Zeitpunkt des (teilweisen) Verbrauchs der Rücklage für den vorgesehenen Zweck. Deshalb kann in den tatsächlich zu leistenden Zahlungen, an denen die Eigentümergemeinschaft Eigentum erwirbt, auch keine Ersparnis des einzelnen Wohnungseigentümers erblickt werden.

Die Judikatur, wonach die Bildung der Mietzinsreserve die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unterhaltspflichtigen nicht mindert, ist deshalb nicht einschlägig, weil die Begründung dafür darin liegt, dass sich die Mietzinsreserve als bloße Rechengröße auf den verbleibenden Gewinn des unterhaltspflichtigen Vermieters erst dann auswirkt, wenn es zu effektiven Ausgaben kommt. Bei der Reparaturrücklage stellt aber bereits die Zahlung an die Eigentümergemeinschaft (den Verwalter) die effektive Ausgabe dar.