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Für die Frage, ob ein Mietvertrag teil- oder gesamtnichtig ist, kommt es auch auf die Schutzwürdigkeit der Vertragspartner an

GZ 6 Ob 110/12p, 13.09.2012

Der Kläger und der Beklagte, vertreten durch den Kläger als damaligen geschäftsführenden Mehrheitsgesellschafter, hatten einen Mietvertrag geschlossen. Der vereinbarte Mietzins betrug monatlich brutto rund 3.300 Euro, der angemessene Mietzins etwa 1.000 Euro weniger. Der Kläger klagte auf Zahlung des Mietzinses. Die Gerichte erblickten in der Überzahlung eine unzulässige verdeckte Einlagenrückgewährung. Es stellte sich - ua - die Frage, ob der Mietvertrag teil- oder gesamtnichtig ist.

OGH: Bereits im ersten Rechtsgang hat der erkennende Senat darauf hingewiesen, dass sich die Frage, ob ein Verstoß gegen das Verbot der Einlagenrückgewähr zu Teil- oder Gesamtnichtigkeit führt, ob also der Vertrag zur Gänze wegfällt oder der Mietvertrag selbst wirksam bleibt und lediglich das Entgelt entsprechend zu reduzieren ist, nach dem hypothetischen Parteiwillen richtet.

Allerdings sind im vorliegenden Fall keine näheren Feststellungen zur hypothetischen Parteiabsicht erforderlich: Zunächst ist auf der Tatsachenebene darauf zu verweisen, dass nach den Feststellungen der Vorinstanzen der Kläger die Liegenschaft zunächst an Dritte vermieten wollte, was jedoch nicht gelang. Schon dies spricht dafür, dass die Aufrechterhaltung des Vertrags zu einem marktüblichen Entgelt eher iSd Parteien ist als dessen Aufhebung. Außerdem ist auf die bereits erwähnte Aussage des Klägers zu verweisen, er habe einen Mietvertrag „zum ortsüblichen Mietzins“ abschließen wollen; ausdrücklich fügte der Kläger hinzu, er wäre auch mit einem niedrigeren oder höheren Mietzins einverstanden gewesen, wenn dieser ortsüblich sei.

Umgelegt auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Mietvertrag bloß teilnichtig ist, wenn dies entweder dem (hypothetischen) Willen beider Parteien entspricht oder der Kläger nicht schutzwürdig ist, weil ihm hinsichtlich des überhöhten Mietzinses zumindest grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Erweist sich die Anmietung der Liegenschaft des Klägers als betriebswirtschaftlich sinnvoll, so wird die Aufrechterhaltung des Vertrags nach dem Gesagten jedenfalls seinen hypothetischen Intentionen eher entsprechen. Ergibt sich hingegen im fortgesetzten Verfahren, dass ohne das zwischen den Parteien bestehende Naheverhältnis eine andere Lösung gewählt worden wäre, nämlich lediglich woanders Lagerräume und Parkflächen angemietet worden wären, so wäre die Anmietung eines Büroobjekts durch den Kläger wohl als grob fahrlässig einzustufen.