Home

Wenn eine Gesellschaft vor Ankauf eines Grundstückes ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen hinsichtlich des angemessenen Kaufpreises eingeholt hat, und sie keine Kenntnis davon erlangt hat, dass das Gutachten, auf Grund dessen in der Folge der Kaufpreis vereinbart wurde, zu überhöhten Werten gekommen ist, spricht dies grundsätzlich gegen das Vorliegen der Absicht auf Vorteilsgewährung

GZ 2010/15/0027, 26.02.2013

VwGH: Verdeckte Ausschüttungen sind Vorteile, die eine Gesellschaft ihren Gesellschaftern aus ihrem Vermögen in einer nicht als Gewinnausschüttung erkennbaren Form gewährt, die sie anderen Personen, die nicht ihre Gesellschafter sind, nicht zugestehen würde. Entscheidendes Merkmal einer verdeckten Ausschüttung ist die Zuwendung von Vermögensvorteilen, die ihrer äußeren Erscheinungsform nach nicht unmittelbar als Einkommensverwendung erkennbar sind und ihre Ursache in den gesellschaftsrechtlichen Beziehungen haben. Diese Ursache wird an Hand eines Fremdvergleichs ermittelt.

In der Beschwerde wird zunächst vorgebracht, es sei nicht strittig, dass der Verkehrswert des in Rede stehenden Gebäudes unter dem von der Bf bezahlten Kaufpreis liege. Sodann wird in der Beschwerde umfangreich vorgebracht, zwei Umstände hätten den höheren, über dem Marktpreis liegenden Kaufpreis gerechtfertigt. Das seien einerseits die im Jahr 1993 von der Bf getätigten Mieterinvestitionen. Andererseits sei dies der Umstand, dass sich auf der Liegenschaft die betriebsnotwendige "Kopfstation" der Kabel-TV Anlage befinde, deren Abtransport und Verlegung an einen anderen Standort zu einer größeren Kostenbelastung für die Bf geführt hätte.

Die belBeh hat einerseits die Feststellung getroffen, es entspreche nicht einem fremdüblichen Verhalten, wegen der in Rede stehenden Mieterinvestitionen einen über dem Verkehrswert der Liegenschaft liegenden Kaufpreis zu zahlen. Hätte die Bf die Liegenschaft von einem fremden Dritten gekauft, wäre sie nicht bereit gewesen, gerade wegen der Mieterinvestitionen die Liegenschaft zu einem über dem Verkehrswert liegenden Preis zu erwerben. Die belBeh hat diese Feststellung darauf gestützt, dass zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses ein noch für viele Jahre wirkender Kündigungsverzicht hinsichtlich des Mietverhältnisses vorgelegen ist und zudem nicht ersichtlich war, aus welchen Gründen NN die Liegenschaft nicht auch danach der Bf weiterhin zur Nutzung überlassen sollte. Insbesondere konnte sie die Beweiswürdigung aber darauf stützen, dass ohnedies eine Vereinbarung über die Ablöse der Mieterinvestitionen vorgelegen ist. Die Beschwerde vermag somit nicht aufzuzeigen, dass die belBeh die Sachverhaltsfeststellung unter Verletzung von Verfahrensvorschriften getroffen hätte.

Auch in Bezug auf die auf der gemieteten Liegenschaft aufgestellte Betriebsanlage ("Kopfstation" einer Kabel-TV Anlage) hat die belBeh die Feststellung getroffen, dass ein solcher Umstand unter Fremden nicht zu einem höheren Kaufpreis geführt hätte. Unter anderem hat die belBeh in diesem Zusammenhang damit argumentiert, dass das Eigentum an der Anlage im Wege eines Sale and Lease back auf eine Leasinggesellschaft übertragen worden ist und im Falle einer Verlegung der Anlage die dadurch anfallenden Kosten "wohl von der Eigentümerin der Anlage" zu tragen wären.

Die Bf hat im Verwaltungsverfahren angegeben, die Kosten der Verlegung der "Kopfstation" würden zumindest 300.000 EUR betragen. Dies gibt die belBeh im angefochtenen Bescheid auch wiederholt wieder. Wenn sie dabei bei einer der Wiedergaben von 300.000 S spricht, handelt es dabei um einen offenkundigen Schreibfehler, der keine Auswirkungen auf den Beweiswürdigungsvorgang gezeitigt hat. Wie die Beschwerde aber zutreffend rügt, ist nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen die Leasinggesellschaft gezwungen sein sollte, die Kosten einer Verlegung der Anlage zu tragen, wie dies die belBeh meint. Allerdings hat sich die belBeh bei ihrer Beweiswürdigung im Wesentlichen darauf gestützt, dass bei der Frage, zu welchem Preis die Bf von einem fremdem Dritten gekauft hätte, von Bedeutung ist, welchen Preis außenstehende Personen für die konkrete Liegenschaft zu zahlen bereit gewesen wären, welcher Kaufpreis sohin am allgemeinen Grundstücksmarkt zu erzielen wäre. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass für die Bf kein (Zeit)Druck zum Erwerb der Liegenschaft bestanden hat. Mit dieser, den Bescheid tragenden Überlegung, dass die Preisbildung von den Interessen beider Vertragsparteien und va auch davon abhängig ist, welchen Preis der Verkäufer bei einem allfälligen Verkauf an andere Personen erzielen könnte, hat sich die belBeh nicht in Widerspruch zur allgemeinen Lebenserfahrung gesetzt.

Dazu kommt, dass die Konstellation des konkreten Einzelfalls die belBeh ohnedies dazu veranlasst hat, einen moderaten Zuschlag von 60.000 EUR anzusetzen, den fremdüblichen Kaufpreis also mit einem um 60.000 EUR über dem Verkehrswert liegenden Betrag anzunehmen.

Die Beschwerde rügt auch, die Bf habe zur Vorbereitung des Kaufes ihre Steuerberaterin, die X-Wirtschaftstreuhand GmbH, mit der Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises beauftragt und den von dieser errechneten Wert als Kaufpreis herangezogen. Es fehle damit an der subjektiven Seite einer willentlichen Vorteilszuwendung an den Gesellschafter.

Eine der Voraussetzungen der verdeckten Ausschüttung ist eine subjektive, auf Vorteilsgewährung gerichtete Willensentscheidung der Körperschaft. Dabei sieht es der VwGH als zulässig an, aus den Umständen des betreffenden Falles, zumeist aus der offenkundigen tatsächlichen Vorteilsgewährung, auf die Absicht der Vorteilsgewährung zu schließen.

Wenn eine Gesellschaft vor Ankauf eines Grundstückes ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen hinsichtlich des angemessenen Kaufpreises eingeholt hat, und sie keine Kenntnis davon erlangt hat, dass das Gutachten, auf Grund dessen in der Folge der Kaufpreis vereinbart wurde, zu überhöhten Werten gekommen ist, spricht dies grundsätzlich gegen das Vorliegen der Absicht auf Vorteilsgewährung.

Im angefochtenen Bescheid hat sich die belBeh mit dem Umstand, dass sich die Bf auf eine Berechnung ihres Steuerberaters stützen konnte, auseinander gesetzt. Sie hat dabei ua darauf hingewiesen, dass die Berechnung des Steuerberaters der Bf einen (ohnedies hoch angesetzten) Neubauwert des Gebäudes von ca. 350.000 EUR ansetzt, dann aber für das im Wesentlichen 30 Jahre alte Gebäude einen Verkehrswert (und Kaufpreis) von 482.475 EUR errechnet. Insbesondere auf der Grundlage dieser gravierenden Abweichung konnte die belBeh ohne Verstoß gegen die Denkgesetze auf eine Vorteilsgewährungsabsicht der Bf schließen, zumal nicht strittig ist, dass der Ertragswert auf der Basis nicht angemessener Monatsmieten errechnet worden ist.