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Betrifft die Beschlussfassung die Frage, ob ein schlichter Miteigentümer (oder eine ihm wirtschaftlich oder familiär verbundene Person) zum Fremdverwalter der Liegenschaft zu bestellen ist, ist jedenfalls dann, wenn der beabsichtigte Verwaltervertrag ortsübliche Konditionen enthält und dem Verwalter keine über die gesetzliche Regelung hinausgehenden Befugnisse eingeräumt werden sollen, auch der betroffene Miteigentümer stimmberechtigt

GZ 5 Ob 249/12x, 14.02.2013

OGH: Nach Auffassung des Senats ist in der Frage des Stimmrechtsausschlusses eines Miteigentümers wie folgt zu differenzieren:

Die Teilnahme an der Abstimmung über die Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen Miteigentümer bewirkt für den Betroffenen typischerweise einen Interessenkonflikt, der von vornherein abstrakt als schwerwiegend zu beurteilen ist. Es handelt sich im Kern um einen klassischen Fall der Befangenheit („Richten in eigener Sache“). Im Wege einer Gesamtanalogie ist daher für diesen Fall ein Stimmrechtsausschluss abzuleiten.

Ob unter diesem Gesichtspunkt dem betroffenen Miteigentümer nicht auch bei Maßnahmen außerordentlicher Verwaltung das Stimmrecht abzuerkennen wäre, wenn etwa über die beabsichtigte Beendigung eines mit ihm eingegangenen Bestandverhältnisses abzustimmen ist, bedarf hier keiner Beantwortung.

Auch bei beabsichtigtem Abschluss eines Rechtsgeschäfts mit einem Miteigentümer oder mit einer diesem durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbundenen Person besteht eine Interessenkollision, die nicht nur gem § 24 Abs 3 WEG, sondern auch gem § 39 Abs 4 GmbHG, der nach überwiegender Auffassung auf die OG analog anzuwenden ist, zu einem Stimmrechtsausschluss führt. Dieser Stimmrechtsausschluss stellt sich als Variation der Regeln über das In-sich-Geschäft dar.

Ob dieser Grundsatz generell auch für die schlichte Miteigentümergemeinschaft gilt, bedarf hier jedoch keiner Beantwortung:

Anders ist nämlich jedenfalls die Frage der Stimmberechtigung eines Miteigentümers bei der Verwalterbestellung zu beurteilen:

a.) Die „Wahl“ der GmbH, deren Alleineigentümer und Geschäftsführer der 161. Antragsgegner ist, zur Verwalterin der Liegenschaft, also die interne Abstimmung darüber, wer zum Fremdverwalter der Liegenschaft zu bestellen ist, steht in engem Zusammenhang mit dem beabsichtigten Abschluss eines Verwaltervertrags und fällt damit an sich unter den Tatbestand des beabsichtigten Rechtsgeschäfts mit einem Miteigentümer (bzw hier: mit einer einem Miteigentümer wirtschaftlich verbundenen Gesellschaft).

b.) Nun statuiert § 833 Satz 2 ABGB für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung das Mehrheitsprinzip. Daher kann die Mehrheit - und somit auch der einzelne Mehrheitseigentümer, der bei Offenlegung des Vertretungsverhältnisses im Namen aller Teilhaber handelt -, die ordentliche Verwaltung „jederzeit an sich ziehen“.

c.) Der Umstand, dass der Mehrheitseigentümer die ordentliche Verwaltung, sofern keine Einigung auf Fremdverwaltung erzielt wurde, „jederzeit an sich ziehen kann“, führt dazu, dass sich in diesem Fall der Unterschied zwischen dem gesetzlich vorgesehenen Regelfall der Selbstverwaltung und der fremdbestimmten Verwaltung darauf reduziert, dass nur in letzterem Fall ein formeller Beschluss über die (Fremd-)Verwalterbestellung des Miteigentümers gefasst wird.

d.) Mit dem Rekursgericht ist daher davon auszugehen, dass der Stimmrechtsausschluss des betroffenen Miteigentümers bei der Abstimmung über seine Fremdverwalterbestellung in einem Wertungswiderspruch dazu stünde, dass die Mehrheit die ordentliche Verwaltung ohne Einschränkung dominieren kann. Im ABGB scheidet überdies - anders als im WEG, das in seinem § 30 Abs 1 Z 6 ein Minderheitsrecht jedes Wohnungseigentümers auf Bestellung eines Verwalters vorsieht - ohne Zustimmung des Mehrheitseigentümers eine Fremdverwalterbestellung von vornherein aus. Auch eine dem § 30 Abs 2 WEG („Dominatorregelung“) vergleichbare Bestimmung zum Schutz der Minderheit vor der Dominanz des Mehrheitseigentümers kennt das ABGB nicht.

e.) Die für das WEG vertretene Auffassung, dass die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung des Wohnungseigentümers (oder einer ihm wirtschaftlich oder familiär verbundenen Person) typischerweise den Tatbestand des § 24 Abs 3 WEG verwirklicht, lässt sich daher auf die schlichte Miteigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres übertragen.

Im Übrigen geht ein Teil der Lehre auch im Anwendungsbereich des § 24 Abs 3 WEG davon aus, dass ein Miteigentümer bei der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung dann vom Stimmrecht ausgeschlossen sei, wenn die Begleitumstände der Verwalterbestellung eine Gefährdung von Gemeinschaftsinteressen plausibel erscheinen lasse. Das gelte insbesondere auch für die Abstimmung über eine - möglicherweise grundlose - Abberufung des Verwalters.

f.) Nur dann, wenn die Fremdverwalterbestellung eines Miteigentümers oder einer ihm wirtschaftlich oder familiär verbundenen Person gegenüber der „faktischen“ Selbstverwaltung durch die Mehrheit als Vertreter sämtlicher Miteigentümer das Potential für eine Gefährdung von Gemeinschaftsinteressen deutlich erhöhen würde, wäre ein genereller Stimmrechtsausschluss gerechtfertigt.

g.) Allerdings ist ein solcherart a priori erhöhtes Gefährdungspotential nicht zu erkennen:

Wie die Mehrheit bei Selbstverwaltung ist der Fremdverwalter als Machthaber der Gemeinschaft grundsätzlich nur zu Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung „geschäftsführungs“- und vertretungsbefugt.

Auch darin unterscheidet sich der Verwalter nach § 837 ABGB ganz grundsätzlich vom Verwalter nach WEG, dessen Verwaltervollmacht als nach außen unbeschränkbare Formalvollmacht gem § 20 Abs 1 WEG grundsätzlich alle mit der - auch außerordentlichen - Verwaltung zusammenhängenden Maßnahmen abdeckt.

h.) In Einklang mit den Entscheidungen 4 Ob 562/87 und 1 Ob 682/88 ist daher davon auszugehen, dass der Miteigentümer bei der Abstimmung über seine Verwalterbestellung im Regelfall vom Stimmrecht nicht ausgeschlossen ist. Aufgrund eines Größenschlusses gilt das auch für den Fall der Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters, zu dem ein Miteigentümer eine wirtschaftliche oder familiäre Nahebeziehung aufweist.

i.) Ist hingegen beabsichtigt, dem Verwalter vertraglich unüblich günstige Konditionen - etwa ein nicht ortsübliches Entgelt - zu gewähren und/oder ihm auch Vertretungsmacht für alle oder bestimmte Agenden der außerordentlichen Verwaltung einzuräumen, wäre zwar grundsätzlich ein Gefährdungspotential für die Gemeinschaftsinteressen denkbar. Ein Vorbringen in diese Richtung erstatteten die Antragsteller nicht. Entsprechende Anhaltspunkte ergeben sich auch nicht aus dem im Akt erliegenden Offert der GmbH, das die Übernahme der ordentlichen Verwaltung zu einem monatlichen Honorar von 300 EUR anbietet.

Ob im Fall der Einräumung unüblicher Sondervorteile an den Verwalter oder seiner Betrauung auch mit Agenden der außerordentlichen Verwaltung ein Stimmrechtsausschluss des betroffenen Miteigentümers gerechtfertigt wäre oder ob der Schutz der überstimmten Minderheit in diesem Fall ausreichend dadurch gewahrt ist, dass diese Beschlussfassung dem § 834 ABGB zu unterstellende Angelegenheiten beträfe, die bei fehlender Einstimmigkeit nach der - wenngleich von einem Teil der Lehre kritisierten - Rsp ohnedies der Genehmigung des Außerstreitrichters bedürfen, bedarf daher hier keiner Erörterung.