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Wesentlich ist, dass für das Verhalten nur jener Personen als „Repräsentanten“ einzustehen ist, die mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet sind; Repräsentant ist allerdings nicht, wer bloß eine untergeordnete Tätigkeit ausübt; für dessen deliktisches Verhalten hat die juristische Person nur nach § 1315 ABGB einzustehen; der bloße Umstand, dass die Eigentümergemeinschaft (bzw die für sie handelnde Verwalterin) von ihrem aufgrund des Dienstverhältnisses bestehenden Weisungs- und Kontrollrecht tatsächlich nicht Gebrauch machte, lässt die Hausbesorger nicht zu Repräsentanten der Eigentümergemeinschaft werden, wenn das Tatbestandsmerkmal der eigenverantwortlichen Entscheidungsbefugnis fehlt

GZ 5 Ob 76/12f, 09.08.2012

Die beklagte Eigentümergemeinschaft hält der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts in ihrer Revision entgegen, dass die Hausbesorger den Winterdienst im ausschließlichen Auftrag der dafür zuständigen Hausverwalterin, die auch kontroll- und weisungsbefugt sei, durchgeführt hätten. Nur die Hausverwalterin sei Repräsentantin der Beklagten. Eine weitergehende Repräsentantenhaftung könnte nur unter der Voraussetzung bejaht werden, dass dem „Repräsentanten“ ein selbständiger Wirkungsbereich ohne Kontrollmöglichkeit eines anderen zustehe. Das treffe auf die Hausbesorgerin nicht zu. Bei beiden Hausbesorgern handle es sich weder um untüchtige noch um gefährliche Dienstnehmer. Eine Haftung der Beklagten sei daher zu verneinen.

OGH: Vorauszuschicken ist, dass die Klägerin die Verwalterin nicht in Anspruch nimmt. Eines Eingehens darauf, welche Konsequenzen eine Verletzung der der Verwalterin vertraglich auferlegten Pflichten auf ihre Haftung gegenüber Wohnungseigentümern und deren Mietern hat, bedarf es daher nicht.

Nach der Rsp haftet die Eigentümergemeinschaft ohne besondere Vertragsbeziehung ihren Mitgliedern und deren Mietern nur deliktisch für die Verletzung der ihr im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegesicherungspflichten.

Das wird damit begründet, dass Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft aufgrund des Wohnungseigentumsvertrags zueinander in einem gesellschaftsähnlichen Verhältnis stehen, aber zu ihrer in Verwaltungsangelegenheiten als juristische Person agierenden Gemeinschaft (sofern sie mit ihr keinen Kontrakt abschließen) keine Vertragsbeziehung haben.

Der vom Wohnungseigentümer mit einem Dritten geschlossene Mietvertrag selbst gewährt diesen Schutz nicht, weil die Eigentümergemeinschaft nicht Vertragspartnerin des Mietvertrags ist.

Es ist in LuRsp allerdings anerkannt, dass auch außerhalb einer Vertragsbeziehung Schuldner einer gesetzlichen Verbindlichkeit für ihre Hilfspersonen nach § 1313a ABGB haften. Die Abgrenzung wird danach vorgenommen, ob es sich um die Verletzung von Pflichten handelt, die gegenüber jedermann bestehen, in welchem Fall § 1313a ABGB unanwendbar ist, oder ob Pflichten aus einer „rechtlichen Sonderbeziehung“ missachtet werden.

Nun könnte durchaus diskussionswürdig sein, ob nicht die Eigentümergemeinschaft als Trägerin sämtlicher Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung, die ihr durch § 18 Abs 1 WEG ausdrücklich zugeordnet werden, wobei ihr in diesem eingeschränkten Umfang auch Rechtspersönlichkeit zukommt, gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern eine über die gegenüber jedermann bestehenden Verkehrssicherungspflichten hinausgehende, aus dem WEG ableitbare Verpflichtung trifft, für die gefahrlose Benutzung der Liegenschaft Sorge zu tragen. Bejaht man eine entsprechende Verpflichtung, also eine „rechtliche Sonderbeziehung“ zwischen Gemeinschaft und einzelnem Wohnungseigentümer, könnte eine Verletzung dieser Verpflichtung durch einen von der Gemeinschaft eingesetzten Gehilfen zu deren Haftung nach § 1313a ABGB für den Gehilfen führen.

Eine nähere Auseinandersetzung mit dieser Frage ist allerdings entbehrlich: Die Klägerin hat sich in erster Instanz nicht nur ausdrücklich auf eine bloß deliktische Haftung der Eigentümergemeinschaft berufen; sie hat auch mit ihrem erstinstanzlichen Sachvorbringen mit keinem Wort auf ein besonderes, zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehendes Rechtsverhältnis verwiesen. Dazu kommt, dass die Klägerin selbst nicht Wohnungseigentümerin ist und es daher jedenfalls eines gesonderten Vorbringens bedürfte, warum eine allfällige, zwischen der Gemeinschaft und dem Wohnungseigentümer bestehende „Sonderbeziehung“ Auswirkungen auf das Rechtsverhältnis der Klägerin als bloßer Mieterin eines Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft haben könnte.

In erster Instanz verwies die Klägerin zutreffend darauf, dass vom Anwendungsbereich des § 1319a ABGB im Regelfall innerhalb eines Grundstücks befindliche Wege ausgenommen werden, weil ihnen das die sachliche Rechtfertigung für die haftpflichtrechtliche Sonderbehandlung bildende belastende Merkmal der „Zulässigkeit der allgemeinen Benützung“ fehlt. Anders als im Anlassfall der Entscheidung 2 Ob 217/08p steht hier nicht fest, dass die Wege innerhalb der Wohnhausanlage von „jedermann ohne jede Einschränkung“ benützt werden können.

Eine Haftung nach § 93 Abs 1 StVO - auf die sich die Klägerin auch gar nicht gestützt hat - scheidet aus, weil diese Bestimmung auf die innerhalb der Wohnanlage befindlichen Gehwege nicht anzuwenden ist.

Als Haftungsgrundlage kommt daher nur eine - von der Klägerin auch allein geltend gemachte - der Beklagten zurechenbare Verletzung von Verkehrssicherungspflichten in Betracht.

Die Besorgung bzw Veranlassung des Winterdienstes gehört zur Verwaltung einer Liegenschaft.

Gem § 18 Abs 2 Z 1 WEG wird die Eigentümergemeinschaft durch den bestellten Verwalter vertreten. Dieser ist verpflichtet und befugt, alle Maßnahmen, die der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dienen, zu ergreifen, wobei Verwaltungshandlungen ebenso wie deren Unterlassungen der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen sind.

Die Eigentümergemeinschaft haftet in Angelegenheiten der Verwaltung der gemeinschaftlichen Liegenschaft deliktisch für Schäden aus Handlungen oder Unterlassungen des Verwalters, wobei letztlich dahinstehen kann, ob diese Haftung als Organhaftung der juristischen Person zu qualifizieren ist oder aber ob, begreift man den bestellten Verwalter nicht als Organ der Eigentümergemeinschaft, die Grundsätze der Repräsentantenhaftung dazu führen, der Gemeinschaft das Handeln des Verwalters zuzurechnen.

Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für Handlungen und Unterlassungen der Verwalterin ist - zumindest bei nicht positivierten Verkehrssicherungspflichten - nicht nur dann begründet, wenn die Verwalterin selbst die schädigende Handlung setzte (oder eine bestimmte gebotene Maßnahme unterließ), sondern auch dann, wenn zwar die Schädigung durch andere Hilfspersonen erfolgte und diese weder nach § 1313a ABGB noch nach § 1315 ABGB der juristischen Person zuzurechnen sind, den Machthaber (Verwalter) jedoch ein Organisations-, Auswahl- oder ein Überwachungsverschulden zur Last zu legen ist. Dieser Fall ist etwa verwirklicht, wenn der Verwalter den Winterdienst einem Fremdunternehmen überträgt. Ebenso wie im Fall der Übertragung der Pflichten zur Erhaltung sicherer Wege durch die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage auf einen selbständigen Unternehmer die Eigentümergemeinschaft für ein eigenes (ihr zurechenbares) Auswahl- oder Überwachungsverschulden haftet, hat sie auch für ein entsprechendes Fehlverhalten, also Auswahl- oder Überwachungsverschulden des Hausverwalters, einzustehen.

Dieser Fall liegt hier jedoch nicht vor, weil die Eigentümergemeinschaft ihrerseits ein Dienstverhältnis mit dem Hausbesorgerehepaar begründete, dem auch die Durchführung des Winterdienstes oblag.

Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Beklagte hafte für das Verschulden der Hausbesorgerin als ihrer „Repräsentantin“, kann nicht beigetreten werden:

Nach stRsp haften juristische Personen deliktisch nicht nur für ihre verfassungsmäßigen Organe, sondern auch für alle Personen, die in verantwortlicher, leitender oder überwachender Funktion Tätigkeiten für eine juristische Person ausüben. Wesentlich ist allerdings, dass für das Verhalten nur jener Personen als „Repräsentanten“ einzustehen ist, die mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet sind. Dabei ist zwar nicht maßgeblich, dass der Wirkungskreis dem eines Organs entspricht. Repräsentant ist allerdings nicht, wer bloß eine untergeordnete Tätigkeit ausübt. Für dessen deliktisches Verhalten hat die juristische Person nur nach § 1315 ABGB einzustehen.

Hier steht fest, dass die Beklagte ein Dienstverhältnis mit dem Hausbesorgerehepaar begründete. Das Anstellungsverhältnis steht nun der Annahme, dass die Hausbesorger „Repräsentanten“ der Beklagten waren, nicht zwingend entgegen: Hätte die Beklagte die Hausbesorger in Ansehung des Winterdienstes mit eigenverantwortlicher Entscheidungsbefugnis ausgestattet, könnte allenfalls eine Repräsentantenhaftung für die Hausbesorgerin erwogen werden. Dieser Fall ist aber nicht verwirklicht: Dass - abweichend vom üblichen Inhalt eines Hausbesorgerdienstvertrags - vereinbart worden wäre, dass die Hausbesorger ihre Tätigkeit selbständig und eigenverantwortlich zu verrichten hätten, steht nicht fest. Die Verrichtung des Winterdienstes gehört (vgl § 4 Abs 1 Z 1 lit e des Hausbesorgergesetzes BGBl 1979/16 idgF) zu den den Hausbesorger aufgrund des Dienstverhältnisses treffenden Dienstpflichten. Die Verwalterin stattete nach den Feststellungen die Hausbesorger auch mit den für den Winterdienst erforderlichen Gerätschaften und Materialien aus. Den Hausbesorgern wurde ferner von der Verwalterin mitgeteilt, wie der Winterdienst zu organisieren sei.

Der bloße Umstand, dass die Beklagte (bzw die für sie handelnde Verwalterin) von ihrem aufgrund des Dienstverhältnisses bestehenden Weisungs- und Kontrollrecht tatsächlich nicht Gebrauch machte, lässt die Hausbesorger nicht zu Repräsentanten der Beklagten werden, weil das Tatbestandsmerkmal der eigenverantwortlichen Entscheidungsbefugnis fehlt.

Es käme daher nur eine Haftung der verkehrssicherungspflichtigen Beklagten für die Hausbesorgerin nach § 1315 ABGB in Betracht.

Allerdings bestehen für eine Untüchtigkeit oder gar Gefährlichkeit der Hausbesorgerin keinerlei Anhaltspunkte.

Die Rsp hat nun mehrfach die Auffassung vertreten, dass der Schädiger, der sich darauf beruft, sich zur Erfüllung allgemeiner Verkehrssicherungspflichten eines Gehilfen bedient zu haben, nicht nur die Tüchtigkeit des Besorgungsgehilfen zu beweisen habe, sondern auch, dass er durch entsprechende organisatorische Maßnahmen für die nach Lage des Falls erforderliche Überwachung des Besorgungsgehilfen gesorgt hat. Das wird damit begründet, dass sich eine juristische Person ihrer Haftung nicht dadurch entziehen können soll, dass sie die ihr obliegenden Aufgaben einem in untergeordneter Stellung Tätigen ohne jegliche weitere Kontrolle überträgt.

Diese Grundsätze führen aber zu keinem für die Klägerin günstigeren Ergebnis:

Es steht fest, dass der Winterdienst prinzipiell klaglos funktionierte. Dass die Klägerin selbst die Streuung zeitweise als ungenügend empfand, fällt im Hinblick auf die übrigen Feststellungen über die Durchführung des Winterdienstes der dafür auch professionell ausgestatteten Hausbesorger nicht ins Gewicht. Dazu kommt, dass der Beklagten bzw der Hausverwalterin niemals Beschwerden weitergeleitet wurden. Damit fehlt es aber schon an der Kausalität der unterlassenen Kontrollen für den eingetretenen Schaden: Das Erstgericht konnte gerade nicht feststellen, dass die von den Hausbesorgern durchgeführten Winterdienstarbeiten in dem Sinn unzureichend waren, dass der Zugangsbereich nicht ordentlich geräumt und/oder gestreut wurde. Auch Kontrollen der Hausbesorger durch die Verwalterin als Repräsentantin der Beklagten hätten daher nicht dazu geführt, dass sich die Notwendigkeit von Weisungen an die Hausbesorger über eine andere Gestaltung des Winterdienstes herausgestellt hätte. Der konkrete Unfall, der durch ein nicht habituelles Verhalten der Hausbesorgerin verursacht wurde, die überdies auch am Unfallstag frühmorgens Kontrollen vornahm und um ca 7:15 Uhr großflächig streute, dann allerdings auf den Hinweis der Patientin der Klägerin nicht reagierte, hätte sich daher mit überwiegender Wahrscheinlichkeit auch bei entsprechenden Kontrollen ereignet.

Daraus folgt zusammengefasst, dass das Leistungsbegehren der Klägerin, das allein Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, in Äbänderung der Urteile der Vorinstanzen abzuweisen ist.