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Formuliert die Vereinbarung in Wahrheit keine positive Leistungspflicht der Grundeigentümer, sondern zielt auf eine Untersagung einer mit den Zielsetzungen der örtlichen Raumplanung nicht vereinbaren Nutzung als Zweitwohnsitz ab, so ist mit einer solchen vertraglichen Beschränkung der Eigentümerbefugnisse keine für die Reallast geforderte positive Leistung des Grundeigentümers verbunden

GZ 5 Ob 198/12x, 17.12.2012

OGH: Gem § 9 GBG können im Grundbuch nur dingliche Rechte und Lasten, ferner das Wiederkaufs- und das Vorkaufsrecht (§§ 1070 und 1073 ABGB) sowie das Bestandrecht (§ 1095 ABGB) eingetragen werden. Reallasten gehören zu den dinglichen Rechten und werden in § 12 GBG erwähnt, der für die Einverleibung nach Inhalt und Umfang eine möglichst bestimmte Angabe des einzutragenden Rechts verlangt. Materiell-rechtlich findet sich in § 530 ABGB eine lediglich unvollkommene Regelung der Reallasten. Eine gesetzliche Definition der Reallast fehlt überhaupt.

Einigkeit besteht darin, dass die Reallasten historisch gewachsene dingliche Belastungen einer Liegenschaft sind. LuRsp definieren die Reallast als die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, idR wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Aus dem Fehlen ausdrücklicher Vorschriften über die Beschaffenheit jener Leistungen, welche den Inhalt einer Reallast bilden können, lässt sich nicht ableiten, dass Beschränkungen jedweden Inhalts als Reallast begründet werden könnten.

Die Begründung neuer Reallasten ist nicht ausgeschlossen. Um aber eine Verdinglichung von Verpflichtungen beliebigen Inhalts zu vermeiden, wird dafür jedoch eine Bezugnahme auf historische Vorbilder gefordert. Danach muss das Wesen der Reallast aus der Vielzahl traditioneller Erscheinungsformen erschlossen werden, die der Gesetzgeber bei Anerkennung dieses Rechtsinstituts vorfand. Fehlt es an einem solchen Bezug, weil eine periodisch zu erbringende, in einem gewissen Zusammenhang mit den Liegenschaftserträgnissen stehende Verpflichtung zu verneinen ist, kann eine Reallastverpflichtung regelmäßig nur dann angenommen werden, wenn ihr Versorgungscharakter außer Zweifel steht. Dadurch unterscheidet sich die Reallast von der (verneinenden) Servitut gem § 472 ABGB, nach der der Eigentümer dazu verpflichtet ist, eine bestimmte eigene Nutzung der Sache zu unterlassen, zu der er sonst befugt wäre.

Die zwischen den Antragstellern und der Gemeinde abgeschlossene Vereinbarung soll die Umsetzung von Zielen der örtlichen Raumplanung iSd 3. Abschnitts des (Salzburger) ROG 2009 sichern. Zweck und Bedeutung der raumordnungsrechtlichen Vorschriften ist es, den nur einmal vorhandenen Grund und Boden optimal für die verschiedenen Bedürfnisse und Zielsetzungen zu nutzen. Dementsprechend formuliert § 1 ROG 2009, dass die Raumordnung die bestmögliche Nutzung und Sicherung des Lebensraums im Interesse des Gemeinwohls zum Ziel hat. Die örtliche Raumplanung stellt gem Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG eine Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinde dar und hat nach § 17 Abs 1 ROG 2009 unter Bedachtnahme auf die Raumordnungsziele und -grundsätze zu erfolgen. § 18 ROG 2009 ermächtigt die Gemeinde in diesem Zusammenhang zu privatwirtschaftlichen Maßnahmen.

Die Bestimmung des § 18 ROG 2009, die es der Gemeinde ermöglicht, mit den Grundeigentümern privatrechtliche Verträge abzuschließen, dient der Baulandmobilisierung und nennt als mögliche Vertragsinhalte die widmungskonforme Verwendung von Grundstücken (Verwendungsverträge), die Überlassung von Grundstücken an Dritte (Überlassungsverträge) sowie die Verpflichtung zur Tragung von Infrastrukturkosten und zählt beispielhaft Mittel zur Sicherstellung der von den Grundeigentümern vertraglich übernommenen Verpflichtungen auf. Dadurch sollen die Vorgaben der räumlichen Entwicklungsziele privatrechtlich abgesichert werden. Diese sind nach § 23 Abs 2 ROG 2009 textlicher Bestandteil des räumlichen Entwicklungskonzepts und als solcher Grundlage der Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung (§ 23 Abs 1 ROG 2009). Die nach § 18 ROG von der Gemeinde im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung abgeschlossenen Verträge (Vertragsraumordnung) ergänzen somit die hoheitlichen Planungsinstrumente und dürfen daher ausschließlich zur Verfolgung öffentlicher Interessen eingesetzt werden.

Der zwischen den Antragstellern und der Gemeinde abgeschlossene Vertrag ist seinem Inhalt nach auf eine widmungskonforme Verwendung des Grundstücks der Antragsteller gerichtet. Diese liegt, wie die Revisionsrekurswerber selbst betonen, in der Nutzung des Grundstücks als Hauptwohnsitz oder für Zwecke des Tourismus. Selbst nach ihrer Darstellung liegt das mit der Vereinbarung verfolgte öffentliche Interesse in der Vermeidung von Zweitwohnsitzen und über längere Zeit unbewohnter Gebäude. Dem entspricht die in Punkt IV. 2. enthaltene Pönalevereinbarung, die ausdrücklich die vertragswidrige Nutzung als Zweitwohnsitz sanktioniert. Zutreffend hat daher bereits das Rekursgericht darauf hingewiesen, dass die Vereinbarung in Wahrheit keine positive Leistungspflicht der Grundeigentümer formuliert, sondern auf eine Untersagung einer mit den Zielsetzungen der örtlichen Raumplanung nicht vereinbaren Nutzung als Zweitwohnsitz abzielt. Mit einer solchen vertraglichen Beschränkung der Eigentümerbefugnisse ist aber keine für die Reallast geforderte positive Leistung des Grundeigentümers verbunden.

Soweit die Revisionsrekurswerber ungeachtet dessen zur Begründung einer Leistung der Grundeigentümer auf eine Verpflichtung zur Hauptwohnsitzbegründung und damit im Zusammenhang auf die der Höhe nach unterschiedlichen Leistungen aus dem Finanzausgleich für Haupt- und Zweitwohnsitzmeldungen verweisen, übersehen sie, dass solche Leistungen nicht Gegenstand der hier in Rede stehenden Vereinbarung sind und auch nicht zu den Zielsetzungen der örtlichen Raumplanung gehören, auf die sich die Ermächtigung nach § 18 ROG 2009 beschränkt. Als Folgen einer bloß möglichen widmungswidrigen Nutzung der Liegenschaft können allfällige Auswirkungen auf Zahlungen aus dem Finanzausgleich die für die Begründung einer Reallast geforderte Leistung mit Versorgungscharakter aber nicht begründen. Mit ihrem Verweis auf die Unterstützung (Versorgung) der Gemeinde durch die vereinbarte Betreibung eines Touristikbetriebs lassen sie außer Acht, dass den Grundeigentümern nach der Vereinbarung auch die Begründung eines Hauptwohnsitzes offen steht, sodass insoweit von keiner Leistungspflicht ausgegangen werden kann.

Die von den Antragstellern übernommene Verpflichtung stellt damit kein der Einverleibung zugängliches dingliches Recht dar (§ 9 GBG), weshalb dem Revisonsrekurs ein Erfolg zu versagen ist. Dass, wie die Revisionsrekurswerber betonen, andere Grundbuchsgerichte erster Instanz vergleichbare Vereinbarungen als Reallast einverleibt haben mögen, kann den OGH nicht präjudizieren.