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Eine baurechtliche „Widmung“ (oder deren Entfall) kann die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander weder definieren noch ändern; ob ein Zugang verfügbar iSd § 17 Abs 1 WEG ist und daher Gegenstand einer Benützungsregelung sein kann, hängt von der Brauchbarkeit bzw Gleichwertigkeit alternativer Zugangsmöglichkeiten

GZ 5 Ob 83/12k, 12.06.2012

OGH: Nach § 17 Abs 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine gerichtliche Regelung über die Benützung verfügbarer allgemeiner Teile einer Liegenschaft beantragen, was bedeutet, dass solche Allgemeinflächen, die notwendig oder nach ihrer Zweckbestimmung (Gebrauchsordnung, Widmung) der allgemeinen Benutzung dienen, nicht Gegenstand einer Benützungsregelung sein können. Diese Folgerung ergibt sich aus dem Wortlaut des § 17 WEG und entspricht stRsp. Notwendige allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, denen kraft ihrer Beschaffenheit die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden, wozu insbesondere Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaften zählen. Jede Benützungsregelung hat bestehende baurechtliche Bestimmungen zu beachten.

Mit Bescheid vom 6. 8. 2009 hat die Baubehörde den über die freie Fläche zwischen dem Autoabstellplatz der Antragsteller und AP 5 erreichbaren Notausgang nach Prüfung der Fluchtweglänge zu den verbleibenden sechs Notausgängen aus der Garage anhand der Richtlinie 2.2 des österreichischen Instituts für Bautechnik (OIB-RL 2.2) aufgelassen. Baurechtliche Bestimmungen stehen der Benützungsregelung daher nicht entgegen. Dass eine baurechtliche „Widmung“ (oder wie hier deren Entfall) die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander weder definieren noch ändern kann, entspricht stRsp des erkennenden Senats.

Der Revisionsrekurswerber vertritt dazu die Ansicht, dass ungeachtet des Ausspruchs der Baubehörde eine (konkludente) wohnungseigentumsrechtliche Widmung als Notausgang aufrecht sei und der Verfügbarkeit der zwischen den Abstellplätzen gelegenen Zugangsfläche entgegenstehe und sieht damit die Zugangsfläche offenbar als Fluchtweg kraft Vereinbarung an. Gegenstand der OIB-RL 2.2, der nach § 35 der Verordnung der Landesregierung für Tirol über die bautechnischen Erfordernisse für bauliche Anlagen sowie über Inhalt und Form des Energieausweises Verbindlichkeit zukommt, ist der Brandschutz bei Garagen und damit zusammenhängend die Regelung von Fluchtwegen. Notausgänge sind ein notwendiger Bestandteil solcher Fluchtwege. Der Revisionsrekurswerber verweist dazu selbst auf deren öffentlich-rechtliche Festlegung, in dem er die Vorschreibung mit Baubescheid betont. Die Qualifizierung eines Zugangs als Notausgang entzieht sich daher einer privatrechtlichen Widmung ebenso, wie die öffentlich-rechtliche Einordnung einer Freifläche als Fluchtweg. Mit dem Hinweis auf eine fehlende privatrechtliche Umwidmung des Notausgangs durch die Wohnungseigentümer zeigt der Revisionsrekurswerber daher keine Rechtsfrage von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG auf.

Fragen nach einer ausdrücklichen oder konkludenten privatrechtlichen Widmung der Zugangsfläche durch die Mit- und Wohnungseigentümer iSd § 2 Abs 4 2. Fall WEG sind hier schon deshalb nicht zu behandeln, weil gar nicht strittig ist, dass die Eigenschaft als grundsätzlich notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft erhalten bleibt, auch wenn der hier in Rede stehenden Fläche mit der Auflassung des Notausgangs nicht mehr die öffentlich-rechtliche Eigenschaft als Fluchtweg zukommt. Der OGH hat aber bereits wiederholt ausgesprochen, dass geeignete Zugangsalternativen das „Angewiesensein“ der Mit- und Wohnungseigentümer auf eine solche Fläche beseitigen und ihnen damit auch die Eignung als notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft nehmen können.

Ob ein Zugang, wie hier die Freifläche zwischen den Abstellplätzen, verfügbar iSd § 17 Abs 1 WEG ist und daher Gegenstand einer Benützungsregelung sein kann, hängt von der Brauchbarkeit bzw Gleichwertigkeit alternativer Zugangsmöglichkeiten ab. Das muss auch dann gelten, wenn - wie hier - die nach diesen Grundsätzen verfügbare Fläche letztlich von der Benützungsregelung nur teilweise betroffen ist und die Restfläche weiterhin als Zugang bestehen bleibt. Die Entscheidung darüber ist wegen ihrer Einzelfallbezogenheit mit Ausnahme einer krassen Fehlbeurteilung nicht revisibel. Der Revisionsrekurswerber stellt das Vorhandensein geeigneter Alternativen auch gar nicht in Frage. Es begründet damit keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung, wenn die Vorinstanzen in Anbetracht der verbleibenden Zu- und Ausgänge keinen notwendig allgemeinen Teil der Liegenschaft annahmen und die rechtliche Verfügbarkeit der Freifläche zwischen den Autoabstellplätzen bejahten.