Home

Das Vorliegen einer Vereinbarung über die Bauführung schließt die Anwendung der subsidiären Vorschriften des § 418 ABGB aus; es hängt in einem solchen Fall von der (Auslegung der) Vereinbarung ab, ob das Bauwerk dem Grundeigentümer oder dem Bauführer zufällt

GZ 5 Ob 180/12z, 17.12.2012

OGH: Hat jemand mit eigenen Materialien, ohne Wissen und Willen des Eigentümers auf fremdem Grunde gebaut, so fällt das Gebäude dem Grundeigentümer zu. Der redliche Bauführer kann den Ersatz der notwendigen und nützlichen Kosten fordern; der unredliche wird gleich einem Geschäftsführer ohne Auftrag behandelt. Hat der Eigentümer des Grundes die Bauführung gewusst, und sie nicht sogleich dem redlichen Bauführer untersagt, so kann er nur den gemeinen Wert für den Grund fordern (§ 418 ABGB).

Nach stRsp des OGH schließt das Vorliegen einer Vereinbarung über die Bauführung die Anwendung der subsidiären Vorschriften des § 418 ABGB überhaupt aus. Es hängt in einem solchen Fall von der (Auslegung der) Vereinbarung ab, ob das Bauwerk dem Grundeigentümer oder dem Bauführer zufällt. Nur für den Fall, dass in einem solchen Übereinkommen vorgesehen wäre, dass der Grund dem Bauführer zufallen sollte, der Grundeigentümer sich aber in der Folge nicht mehr an die Vereinbarung über die Überlassung des Grundes an den Bauführer hält, ist der Bauführer nach stRsp des OGH so zu behandeln, als ob kein Übereinkommen vorliege.

Geht man davon aus, dass das Schreiben vom 18. 11. 1974 sowie die Übernahmsbestätigung vom 9. 12. 1974 samt Allgemeinen Pachtbedingungen - als (rechtsgeschäftliche) Erklärung der Beklagten zuzurechnen sind, dann folgt daraus ein - vor Baubeginn - erfolgtes Übereinkommen, wonach der Grund nicht den Bauführern zufallen soll, sondern im Fall der Beendigung des Pachtvertrags an die Beklagte zurückzustellen ist (Punkt 3. der Allgemeinen Pachtbedingungen). Aus diesem Übereinkommen folgt dann iSd wiedergegebenen Rsp die Unanwendbarkeit der Regelungen des § 418 ABGB.

Nur wenn man unterstellen wollte, dass die zuvor genannten schriftlichen Erklärungen - mangels Einhaltung der für sie maßgeblichen vertretungsrechtlichen Vorschriften - nicht der Beklagten zuzurechnen seien, dann haben die Rechtsvorgänger des Klägers das Bauwerk „ohne Wissen und Willen“ der Beklagten errichtet, wonach § 418 Satz 1 ABGB einschlägig wäre.

Die Ansicht des Berufungsgerichts, wonach der Kläger die (angebliche) Rechtsunwirksamkeit des Bestandvertrags vom 16. 4. 1975 vor dem Erstgericht nicht bestritten und sich dieser (erst) in der Berufung (ON 9) erhobene Einwand demnach als unzulässige Neuerung erweist, ist eine vertretbare und daher nicht aufzugreifende Auslegung des Parteivorbringens. Ausgehend von der Rechtswirksamkeit dieses Bestandvertrags liegt wiederum und zwar mit Wirksamkeitsbeginn ab 1. 1. 1975, somit vor Baubeginn, ein zur Unanwendbarkeit der Regelungen des § 418 ABGB führendes Übereinkommen vor, zufolge dessen der Grund nicht den Bauführern zufallen sollte.

Aus dem behaupteten Inhalt der vom Kläger vorrangig ins Treffen geführten - unstrittig für die Beklagte rechtlich unverbindlichen - „Kaufoption“ folgt zunächst ebenfalls ganz eindeutig, dass die Rechtsvorgänger des Klägers gerade nicht aus Anlass der Bauführung Eigentum am Grund erwerben sollten.

Soweit sich der Kläger iZm der „Unverbindlichkeit“ der „Kaufoption“ (insbesondere) auf die Entscheidung 3 Ob 35/86 beruft, verkennt er, dass sich der vorliegende Sachverhalt im Hinblick auf die hier zum Grundeigentum getroffenen Übereinkommen vom dort beurteilten Fall unterscheidet. Überdies kann vorliegend die „Unverbindlichkeit“ der „Kaufoption“ nicht etwa iSd Entscheidung 3 Ob 35/86 als infolge mangelnder Bestimmtheit unwirksam, sondern nur dahin verstanden werden, dass diese infolge Nichteinhaltung von vertretungsrechtlichen Regelungen rechtsgeschäftlich nicht der Beklagten zuzurechnen ist. Dann liegt aber insoweit überhaupt keine Zusage der Beklagten vor, deren Nichteinhaltung ihr iSd Judikatur zu § 418 Satz 3 ABGB angelastet werden könnte.