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Eine Teilkündigung ist jedenfalls dann zulässig, wenn in Wahrheit selbständige Bestandobjekte, die weder wirtschaftlich noch technisch eine Einheit bilden, vorliegen

GZ 6 Ob 96/12d, 22.06.2012

OGH: Eine Teilkündigung ist nach stRsp bei den Kündigungsgründen nach § 30 Abs 2 Z 6 und 7 MRG nur dann zulässig, wenn die Voraussetzungen für die Kündigung des gesamten Mietgegenstands gegeben sind.

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraus. Dass die Geschäftstätigkeit im gesamten Bestandobjekt eingestellt wurde, wurde jedoch nicht festgestellt.

Eine Teilkündigung wäre hingegen dann zulässig, wenn in Wahrheit selbständige Bestandobjekte, die weder wirtschaftlich noch technisch eine Einheit bilden, vorliegen. Ob ein Bestandobjekt eine wirtschaftliche Einheit bildet bzw bilden soll und daher als einheitlich anzusehen ist, hängt in erster Linie vom Parteiwillen bei Vertragsschluss ab. Wegen der regelmäßig einzelfallbezogenen Prüfung kommt dieser Frage in der Regel nicht die Qualität einer Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zu.

Wenn die Vorinstanzen in Anbetracht des Umstands, dass bereits der ursprüngliche Mietvertrag im Jahr 1935 sowohl das Geschäftslokal als auch den darüber liegenden Büroraum erfasste und gleichzeitig damals der seinerzeitige Vermieter den Mieter ermächtigte, einen Teil des Mietobjekts unterzuvermieten, vom Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit ausgingen, ist darin keine vom OGH im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung zu erblicken. Die angebliche mangelnde Zugangsmöglichkeit zum Büroraum - die im Übrigen von den Revisionswerbern herbeigeführt wurde - lässt diesen noch nicht zu einem selbständigen Bestandobjekt iSd Rsp werden.