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Die Beschlussfassung, Wohnungseigentümern, die ihre Fenster auf eigene Kosten austauschten, einen Geldersatz zu gewähren, sprengt zwar den Rahmen der ordentlichen Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002, ist aber auch nicht zu den in § 834 ABGB geregelten wichtigen Veränderungen zu zählen; der Verzicht auf die Rückforderung eines bereits geleisteten Investitionsersatzes ist der Beschlussfassung über dessen Gewährung gleichzuhalten; in beiden Fällen geht es um die Verfügung über Mittel aus der Rücklage, die nach § 31 WEG ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft darstellt; es liegt daher eine Beschlussfassung über eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG vor; dafür, dass ihn eine solche Maßnahme übermäßig beeinträchtigt, ist der Antragssteller behauptungspflichtig

GZ 5 Ob 147/12x, 02.10.2012

OGH: Das Verfahren nach § 52 Abs 2 Z 6 WEG dient der Durchsetzung der dem Verwalter auferlegten Pflichten. Dazu zählt insbesondere die materiell-rechtliche Verpflichtung zur richtigen Abrechnungslegung. Gegenstand des Abrechnungsverfahrens ist, dass einheitlich und rechtskraftfähig für alle Mit- und Wohnungseigentümer über die materielle Richtigkeit der Verwalterrechnung abgesprochen wird. Eine Beschränkung der Willensbildung in der Gemeinschaft, deren Grundsätze in §§ 24 WEG ff geregelt sind, ist mit der Entscheidung des Außerstreitgerichts in einem solchen Verfahren nicht schon per se verbunden.

Gegenstand des angefochtenen Beschlusses ist der Verzicht der Eigentümergemeinschaft auf die Rückforderung des vom Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung einzelnen Mit- und Wohnungseigentümern geleisteten Investitionskostenersatzes für den von diesen vorweggenommenen und später allgemein, auch beim Antragsteller, durchgeführten Fenstertausch. Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass die Beschlussfassung, Wohnungseigentümern, die ihre Fenster auf eigene Kosten austauschten, einen Geldersatz zu gewähren, zwar den Rahmen der ordentlichen Verwaltung iSd § 14 Abs 1 Z 1 WEG 1975 (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) sprenge, aber auch nicht zu den in § 834 ABGB geregelten wichtigen Veränderungen zu zählen sei. Der Verzicht auf die Rückforderung eines bereits geleisteten Investitionsersatzes ist der Beschlussfassung über dessen Gewährung gleichzuhalten. In beiden Fällen geht es um die Verfügung über Mittel aus der Rücklage, die nach § 31 WEG ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft darstellt. Es liegt daher eine Beschlussfassung über eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung iSd § 29 WEG vor.

Nach § 29 Abs 2 WEG ist ein Beschluss der Mehrheit der Miteigentümer ua aufzuheben, wenn die beschlossene Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung den überstimmten Mit- und Wohnungseigentümer übermäßig beeinträchtigt. Dafür, dass ihn eine solche Maßnahme übermäßig beeinträchtigt, ist der Antragssteller behauptungspflichtig. In diesem Zusammenhang macht der Antragsteller geltend, dass er aufgrund des angefochtenen Beschlusses ein gegen den Verwalter auf der Grundlage der Entscheidungen im Vorverfahren allenfalls anhängig zu machendes Exekutionsverfahren „verlieren“ würde. Dem ist zu entgegen, dass der hier von der Mehrheit beschlossene Forderungsverzicht den Titel über die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung in einer dem Gesetz entsprechenden Form grundsätzlich unberührt lässt, sodass damit im Zusammenhang stehende Fragen hier dahinstehen können. Auch sonst ist eine übermäßige Beeinträchtigung des Antragstellers nicht zu erkennen, weil jenen Mit- und Wohnungseigentümern, die einen Fenstertausch aus Eigenem vornehmen und damit Aufwendungen tätigten, die den Pflichtenkreis der Eigentümerschaft betreffen, ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gegenüber der Eigentümergemeinschaft zugestanden wird.

Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass die Beschlussfassung Ausdruck der internen Willensbildung der Gemeinschaft ist (§ 24 Abs 1 WEG). Die Auslegung von Willenserklärungen stellt (ebenso wie Auslegungsfragen über die Erklärungsabsicht) stets eine solche des Einzelfalls dar und ist vom OGH - von groben Auslegungsfehlern und sonstigen krassen Fehlbeurteilungen abgesehen - nicht zu überprüfen. Der Umstand, dass die Vorinstanzen den Beschlussinhalt durch den Verweis auf die Rekursentscheidung des Vorverfahrens ausreichend konkret umschrieben erachteten, stellt schon wegen der darin im Einzelnen angeführten Positionen keine in diesem Sinn aufzugreifende Fehlbeurteilung dar.

Partei des Verfahrens in Außerstreitsachen ist, wer vom Antragsteller als Antragsgegner oder sonst als Partei bezeichnet wird (§ 2 Abs 1 Z 2 AußStrG). Der Antragsteller bezeichnet den Liegenschaftsverwalter auch in seinem außerordentlichen Rechtsmittel noch als Partei des Verfahrens (125. Antragsgegner). Dieser ist damit formell Partei des Verfahrens. Soweit sich der Revisionsrekurs gegen die Zuerkennung von Kosten an den Verwalter wendet, richtet er sich ausschließlich gegen den Kostenpunkt und ist damit jedenfalls unzulässig (§ 62 Abs 2 Z 1 AußStrG).