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Jedenfalls bei Vereinbarungen über abweichende Abrechnungseinheiten, die vor Inkrafttreten des § 19 Abs 2 WEG 1975 idF der WRN 1999 geschlossen wurden, ist eine (spätere) selbständige Einrichtung damit korrespondierender Abstimmungseinheiten durch gerichtliche Entscheidung nach § 32 Abs 6 WEG zulässig

GZ 5 Ob 133/12p, 05.09.2012

OGH: Gem § 32 Abs 2 WEG können sämtliche Wohnungseigentümer einen vom primären gesetzlichen Aufteilungsschlüssel für die Aufteilung der Aufwendungen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Für die nur diese abweichende Abrechnungseinheit betreffenden Angelegenheiten kann auch eine von der Liegenschaft abweichende Abstimmungseinheit festgelegt werden.

Im Zeitpunkt des Abschlusses des gegenständlichen Wohnungseigentumsvertrags (1998) bestand die rechtliche Möglichkeit, abweichende Abstimmungseinheiten festzulegen, nicht.

Von der Praxis schon lange gefordert, hat der Gesetzgeber der WRN 1999 durch eine Novellierung des § 19 Abs 2 WEG 1975 die Möglichkeit eröffnet, ab 1. 1. 2000 im Rahmen der Vereinbarung einer abweichenden Abrechnungseinheit auch abweichende Abstimmungseinheiten festzulegen. Ohne solche abweichende Abstimmungseinheiten konnten bestimmte Häuser, Trakte oder Anlagen zwar als gesonderte Untereinheit bei der Verrechnung (Kostentragung) behandelt werden, über Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, die nur in solchen Einheiten zum Tragen kamen, blieb jedoch die Gesamtheit der Miteigentümer entscheidungsbefugt.

Gleichzeitig wurde durch die WRN 1999 mit § 19 Abs 3 Z 2 WEG 1975 letzter Satz die Möglichkeit geschaffen, mit der Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit durch gerichtliche Entscheidung auch die Einrichtung einer von der Liegenschaft abweichenden Abstimmungseinheit für die nur diese Abrechnungseinheit betreffenden Angelegenheiten einzurichten.

Dass die Mit- und Wohnungseigentümer der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft vor Inkrafttreten der WRN 1999 eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit in der in § 19 Abs 2 WEG 1975 geforderten Form festgelegt haben, ist unstrittig. Eine dazu korrespondierende abweichende Abstimmungseinheit war damals jedoch gesetzlich (noch) nicht vorgesehen und wurde dementsprechend auch nicht festgelegt.

Die Regelungen des § 19 WEG 1975 wurden in § 32 Abs 2 und 6 WEG 2002 weitgehend übernommen. Der erkennende Senat hat bereits - unter Billigung der Lehre - einen Anwendungszusammenhang der Bestimmungen des § 32 Abs 5 und 6 WEG dahin vorgenommen, dass nicht nur bei Festlegung eines von einer bestehenden Vereinbarung abweichenden Aufteilungsschlüssels, sondern auch bei der Bildung abweichender Abrechnungseinheiten verbunden mit deckungsgleichen Abstimmungseinheiten wesentlich geänderte Nutzungsmöglichkeiten seit der getroffenen Vereinbarung Voraussetzung sind. Das sei erforderlich, um eine Umgehungsgefahr des Abs 5 durch großzügige Anwendung des Abs 6 zu vermeiden, weil ansonsten die Bestandkraft einstimmig schriftlich geschlossener Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nach § 32 Abs 2 WEG erheblich beeinträchtigt würde.

Für den vorliegend zu entscheidenden Fall ist hervorzuheben, dass abweichende Abstimmungseinheiten gerade nicht Gegenstand einer Vereinbarung iSd § 32 Abs 2 WEG waren und die Bestandkraft der einstimmig schriftlich geschlossenen Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 32 Abs 2 WEG über abweichende Abrechnungseinheiten durch die begehrte Entscheidung gerade nicht angetastet wird.

Wesentliche Änderungen seit einer Vereinbarung sind daher hier nicht zu fordern.

Es trifft zu, dass § 32 Abs 6 WEG die Einrichtung abweichender Abstimmungseinheiten nur iZm der Festsetzung abweichender Abrechnungseinheiten vorsieht. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung kann mit der Festsetzung einer abweichenden Abrechnungseinheit auch die Einrichtung einer abweichenden Abstimmungseinheit verbunden werden.

Geht man davon aus, eine gebotene wörtliche Auslegung dieser Bestimmung lasse keine gesonderte Entscheidung über Abstimmungseinheiten zu, so hätte das zur Folge, dass im Fall akzeptierter Bestandkraft einer Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG über abweichende Abrechnungseinheiten eine mit dieser Vereinbarung korrespondierende Einrichtung von Abstimmungseinheiten im Nachhinein nur durch schriftliche Vereinbarung aller Mit- und Wohnungseigentümer zustandekommen könnte. Erfahrungsgemäß ist eine Realisierung dieser theoretischen Möglichkeit zu einem späteren Zeitpunkt kaum jemals zu erwarten.

Bloß von der Wohnungseigentumsliegenschaft abweichende Abrechnungseinheiten ohne gleichzeitig und entsprechend eingerichtete, abweichende Abstimmungseinheiten bewähren sich in der Praxis regelmäßig nicht und sind va bei sehr unterschiedlichen WE-Objekten wie Hochhaus/Reihenhäusern auf einer Liegenschaft, KFZ-Abstellplätzen im Freien als selbständigen WE-Objekten gegenüber Wohngebäuden, aber auch - wie hier - einer bei Vielzahl von Wohn- und Geschäftsgebäuden mit ca 200 Wohnungseigentümern, für den Frieden auf der Liegenschaft unabdingbar.

Ursächlich dafür ist, dass Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zufolge § 24 Abs 4 WEG mit der Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gefasst werden müssen. Zum Zustandekommen eines Beschlusses sind mehr als 50 % der Grundbuchsanteile notwendig, ohne dass es darauf ankommt, wie viele Wohnungseigentümer sich an der Abstimmung aktiv beteiligen. Gerade auf diesen Umstand haben die Antragsteller hingewiesen und geltend gemacht, dass sich wegen der Vielzahl unterschiedlicher Interessen bzw wegen des Desinteresses von Wohnungseigentümern anderer Abrechnungseinheiten an Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sie nicht betreffender Abrechnungseinheiten besondere Probleme (bei der Willensbildung) ergeben.

Der Gesetzgeber der WRN 1999 wollte gerade die Kombination von Abrechnungeinheiten und Abstimmungseinheiten ermöglichen. „Mit diesen Änderungen wird dem in der Praxis recht häufig auftretenden Bedürfnis Rechnung getragen, parallel zur Schaffung abweichender Abrechnungseinheiten auch entsprechende abweichende Abstimmungseinheiten zuzulassen. Der Aufgabenkreis der abweichenden Abstimmungseinheit ist aber mit jenen Angelegenheiten beschränkt, die ausschließlich die -  korrespondierende - abweichende Abrechnungseinheit betreffen … .“

Eine Auslegung der nach ihrem Wortsinn eine Festsetzung abweichender Abstimmungseinheiten durch das Gericht gerade nicht ausschließenden Bestimmung des § 32 Abs 6 WEG lässt sich nach den im Wesentlichen klar dokumentierten Absichten des Gesetzgebers daher dahin vornehmen, dass jedenfalls bei Vereinbarungen über abweichende Abrechnungseinheiten, die vor Inkrafttreten des § 19 Abs 2 WEG 1975 idF der WRN 1999 geschlossen wurden, eine (spätere) selbständige Einrichtung damit korrespondierender Abstimmungseinheiten durch gerichtliche Entscheidung nach § 32 Abs 6 WEG zulässig ist.

Darauf, ob und unter welchen Voraussetzungen eine von Wohnungseigentümern nach dem 1. 1. 1999 bzw im Geltungsbereich des WEG 2002 bei Vereinbarung eines abweichenden Abrechnungsschlüssels unterlassene gleichzeitige Vereinbarung abweichender Abstimmungseinheiten durch das Gericht nach § 32 Abs 6 WEG zulässig ist, muss hier nicht eingegangen werden.

In Anbetracht der Tatsache, dass sich auf der Liegenschaft sechs räumlich voneinander getrennte Gebäude mit insgesamt rund 200 Wohnungseigentumsobjekten befinden, bei denen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten anstehen, sowie dem Umstand, dass sich zumindest drei Wohnungseigentümer der Schaffung von den bestehenden Abrechnungseinheiten entsprechenden Abstimmungseinheiten widersetzen, weshalb eine (einstimmige) Vereinbarung nicht erwartet werden kann, liegt die Begründetheit des Begehrens der Antragsteller auf der Hand.