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Wenn die Instandhaltungsarbeiten vor Zuschlag durch Darlehensaufnahme vorfinanziert und durchgeführt wurden, muss der Ersteher ab Zuschlag in der Zwangsversteigerung zu den Kosten der (typischerweise ihm auch dann zugute kommenden) Instandhaltungsarbeiten beitragen; daher können die Liegenschaftsaufwendungen bei der Schätzung nicht außer Acht bleiben: erreichen sie eine ungewöhnliche Höhe, wird dies den Verkehrswert einer Eigentumswohnung mindern

GZ 9 Ob 56/11t, 29.05.2012

Der Sachverständige – er hatte den Verkehrswert der Wohnung mit 83.000 EUR ermittelt - hatte in seinem Gutachten nicht berücksichtigt, dass sich aufgrund einer von den Wohnungseigentümern bereits im Jahr 2006 beschlossenen und bei der Befundaufnahme im Februar 2009 nahezu abgeschlossenen Sanierung der Wohnungsanlage die Belastung aus einem geförderten Sanierungsdarlehen abzeichnete. Dessen rechnerischer Wert betrug zum Bewertungsstichtag 16. Februar 2009 unter Berücksichtigung der Herabsetzung des Instandhaltungsbeitrages 26.560 EUR, sodass der Verkehrswert der Eigentumswohnung richtig mit 56.440 EUR zu beziffern gewesen wäre.

OGH: Für die Vornahme der Schätzung verweist § 141 Abs 1 EO auf das LBG. Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist gem § 2 Abs 1, 2 LBG der Verkehrswert der Sache als jener Preis zu ermitteln, der bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Gem § 3 Abs 3 LBG sind Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den §§ 2 bis 7 LBG enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muss der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten bzw der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden.

Auch die Belastung aus einem Sanierungsdarlehen kommt dafür in Frage:

Der Ersteher, der mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt, ist nicht nur an bestehende Kostenregelungen iSd § 19 Abs 5 WEG 1975, sondern grundsätzlich auch an bestehende, wirksam zustande gekommene Mehrheitsbeschlüsse in Verwaltungsangelegenheiten samt deren finanziellen Auswirkungen gebunden. Wenn die Instandhaltungsarbeiten vor Zuschlag durch Darlehensaufnahme vorfinanziert und durchgeführt wurden, muss der Ersteher ab Zuschlag in der Zwangsversteigerung zu den Kosten der (typischerweise ihm auch dann zugute kommenden) Instandhaltungsarbeiten beitragen. Daher können die Liegenschaftsaufwendungen bei der Schätzung nicht außer Acht bleiben: erreichen sie eine ungewöhnliche Höhe, wird dies den Verkehrswert einer Eigentumswohnung mindern.

Ist ein Liegenschaftsanteil zu schätzen, mit dem Wohnungseigentum verbunden ist, weist Angst in diesem Zusammenhang darauf hin, dass bei den für die Verwaltung zuständigen Personen festgestellt werden muss, wie hoch der gem § 32 WEG 2002 auf den Verpflichteten entfallende Anteil an den Aufwendungen für die Liegenschaft ist, wobei im Hinblick auf die Entscheidung 5 Ob 21/00z auch zu erheben ist, ob der Verpflichtete Rückzahlungen auf aus dem Grundbuch nicht zu entnehmende Darlehen oder Kredite zu leisten hat.

Danach ist nicht zu bezweifeln, dass der Beklagte verpflichtet gewesen wäre, sich im Zuge der Schätzwertermittlung auch nach Mehrheitsbeschlüssen von finanzieller Tragweite für den Ersteher zu erkundigen und sie gegebenenfalls bei seiner Gutachtenserstellung zu berücksichtigen.