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Die Entscheidung über das Vorliegen des Räumungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs hat auf den Zeitpunkt der Auflösungserklärung abzustellen

GZ 5 Ob 113/12x, 04.07.2012

OGH: Der Aufhebungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs nach § 1118 erster Fall ABGB liegt dann vor, wenn durch eine wiederholte oder länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen durch den Bestandnehmer wichtige ideelle oder wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt ist oder droht.

Das ist stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Nach stRsp hat die Entscheidung über das Vorliegen des Räumungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs auf den Zeitpunkt der Auflösungserklärung abzustellen. Auf nachträgliche Änderungen des Verhaltens des Mieters ist dabei in rechtlicher Hinsicht nicht abzustellen.

Mit Schriftsatz ON 43 vom 24. 2. 2011 hat die Klägerin ihr Räumungsbegehren ausdrücklich auf das vom Beklagten seit dem Wasserschaden vom 22. 12. 2009 gesetzte Verhalten, nämlich die Verhinderung der von ihr in Auftrag gegebenen Erhaltungs-(Sanierungs-)arbeiten im Inneren des Bestandobjekts und den dadurch bewirkten Zustand der Wohnung, gestützt. Aus den erstgerichtlichen Feststellungen geht mit Deutlichkeit hervor, dass im Zeitpunkt des Lokalaugenscheins am 2. 9. 2010 (die Trocknungsgeräte waren im März 2010 entfernt worden) erhebliche Feuchtigkeits- und Schimmelbildung im Bestandobjekt vorhanden war, die sofortige Sanierungsschritte erforderte.

Zur rechtlichen Beurteilung der Verwirklichung eines Aufhebungstatbestands iSd § 1118 erster Fall ABGB kommt es nach dem oben Gesagten nicht darauf an, ob im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits eine Abtrocknung des Schimmels stattgefunden hat.

Aus der Gesamtheit der Feststellungen, insbesondere über den Zustand im Zeitpunkt des Lokalaugenscheins und die notwendig durchzuführenden Erhaltungsarbeiten zur Sanierung des Objekts, lässt sich entgegen der Ansicht des Revisionswerbers nicht nur eine vom Vermieter zu beseitigende Unbrauchbarkeit des Objekts zu Wohnzwecken ableiten - der Beklagte bewohnt das Objekt auch nicht mehr und sei wegen des Zustands der Wohnung nach eigenem Vorbringen auch nicht mehr zur Mietzinszahlung verpflichtet -, sondern ist auch eine drohende Substanzgefährdung durch Weiterfressen des Nässe- und Schimmelschadens nicht ausgeschlossen.

Entgegen der Ansicht der außerordentlichen Revision ist daher im vorliegenden Fall nicht nur eine bloße Zutrittsverweigerung zu beurteilen, sondern auch die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Ansicht zitierte Entscheidung 8 Ob 44/07i einschlägig. Auch geht es hier nicht um eine Verweigerung des Zutritts zur Beweisaufnahme, sondern um die (trotz gegen ihn erlassener einstweiliger Verfügung) wiederholte und lang währende Verhinderung der Durchführung von Sanierungsarbeiten.

Wenn daher das Berufungsgericht beim vorliegenden Sachverhalt die beharrliche Verhinderung notwendiger Sanierungsarbeiten durch den Beklagten als erheblich nachteiligen Gebrauch iSd § 1118 ABGB wertete, liegt darin keine auffallende Fehlbeurteilung, die vom OGH zu korrigieren wäre.