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Im Hinblick auf die Erhaltungspflicht der Gemeinschaft für allgemeine Teile der Liegenschaft bewirkt eine Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, durch welche allgemeine Teile neu geschaffen werden, einen stärkeren Eingriff in die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer als die bloße Änderung eines Objekts selbst, die unter § 16 Abs 2 Z 1 WEG fällt; eine derartige Änderung fällt daher unter § 16 Abs 2 Z 2 WEG

GZ 5 Ob 21/12t, 16.05.2012

OGH: Der Antrag ließe sich zwar nach seinem Begehren auch als Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte verstehen. Aus dem gesamten Vorbringen der Antragstellerin lässt sich jedoch ableiten, dass sie mit dem Antrag eine Zustimmung der Antragsgegner zu einer von ihr beabsichtigten Änderung ihres Wohnungseigentumsobjekts (Teilung eines Objekts in 70 selbständige Kfz-Abstellplätze) anstrebt.

Eine solche Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts ist nach der - jeweils im Grundbuchsverfahren ergangenen - Rsp auch dann nicht generell unzulässig, wenn nicht alle Wohnungseigentümer zustimmen. So wurde in der Entscheidung 5 Ob 24/93 ausgesprochen, dass eine Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts grundsätzlich nicht ausgeschlossen sei, diese Teilung aber (auch wenn ein „Altobjekt“ vorliegt) nach § 13 Abs 2 WEG 1975 (nun: § 16 Abs 2 WEG) zu beurteilen sei. Auch in der Entscheidung 5 Ob 241/98x wurde die Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts als unter § 13 Abs 2 WEG 1975 fallende Änderung beurteilt. In dieser Entscheidung wurde betont, dass es zunächst einer Zustimmung aller Wohnungseigentümer zu dieser Änderung bedürfe bzw die fehlende Zustimmung durch einen Beschluss des Außerstreitgerichts ersetzt werden müsse, bevor eine Einverleibung im Grundbuch erfolgen könne. Auch in 5 Ob 176/01w wurde die grundsätzliche Zulässigkeit der Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts in mehrere selbständige Einheiten bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 13 Abs 2 WEG 1975 bejaht.

Der vom Erstgericht für die Antragsabweisung herangezogene Umstand, dass die Antragsgegner für die durch die Teilung neu geschaffenen allgemeinen Teile des Hauses (Zufahrtswege, Rangier- und Waschplatz) eine Kostenbelastung treffen könnte, ist grundsätzlich stichhältig: Die allgemeine Regel des § 28 Abs 1 Z 1 WEG gilt auch für die Erhaltung eines geänderten Wohnungseigentumsobjekts, selbst wenn die Änderung nur einem einzigen Wohnungseigentümer zugute gekommen ist. Eine Änderung an allgemeinen Teilen ausführender Wohnungseigentümer hat zwar die Kosten der Errichtung allein zu tragen, nicht hingegen jene der Erhaltung der geänderten allgemeinen Teile. In Anwendung dieses Grundsatzes auf den vorliegenden Fall folgt daraus, dass die Eigentümergemeinschaft durch die geplante Neuschaffung von Allgemeinteilen eine Kostenbelastung sehr wohl treffen kann: So träfe die Gemeinschaft künftig generell die Erhaltungspflicht für die neu geschaffenen allgemeinen Teile der Liegenschaft, während sie derzeit für das nun bestehende Wohnungseigentumsobjekt der Antragstellerin (Garage A und B) nur erhaltungspflichtig ist, soweit es um die Behebung ernster Schäden geht.

In welcher tatsächlichen Höhe Kosten für die Gemeinschaft durch die neuen Allgemeinflächen voraussichtlich entstehen werden, wurde allerdings im erstinstanzlichen Verfahren nicht geklärt. Gerade iZm der zumindest schuldrechtlich wirksamen Schad- und Klagloserklärung der Antragstellerin bedürfte es daher, um die vom Erstgericht bejahte Interessenbeeinträchtigung als erwiesen anzunehmen - wofür den 97. Antragsgegner die Behauptungs- und Beweislast trifft - einer Erörterung dieser Frage.

Allerdings unterliegt die geplante Änderung ohnedies dem § 16 Abs 2 Z 2 WEG und muss daher entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen:

In den oben dargestellten Entscheidungen musste die Frage, ob die von der Antragstellerin geplante Änderung § 16 Abs 2 Z 1 WEG oder aber dem § 16 Abs 2 Z 2 WEG zu unterstellen ist, nicht beantwortet werden.

Hier sollen nicht allgemeine Teile einer Liegenschaft für die Änderung in Anspruch genommen werden, sondern es würden vielmehr umgekehrt durch die Änderung allgemeine Teile der Liegenschaft neu geschaffen. Nach dem insoweit unwidersprochenen Vorbringen des 97. Antragsgegners beträgt die bisherige Nutzfläche des Wohnungseigentumsobjekts der Antragstellerin insgesamt 1.500 m²; die neu zu schaffenden 70 Abstellplätze würden nach Durchführung der Änderung nur 54 % der derzeitigen Garagenfläche umfassen, die restlichen Flächen würden zu allgemeinen Teilen des Hauses.

Eine Auslegung ausschließlich nach dem Wortlaut des § 16 Abs 2 Z 2 WEG, der voraussetzt, dass für die Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, müsste daher zur Beurteilung führen - worauf sich die Antragstellerin auch berufen hat -, dass die Änderung unter § 16 Abs 2 Z 1 WEG zu subsumieren ist. Aus teleologischen Gründen muss aber gerade der hier vorliegende Fall sinngemäß von § 16 Abs 2 Z 2 WEG umfasst sein. Im Hinblick auf die erwähnte Erhaltungspflicht der Gemeinschaft für allgemeine Teile der Liegenschaft (vgl auch § 32 Abs 1 WEG) bewirkt eine Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, durch welche allgemeine Teile neu geschaffen werden, einen stärkeren Eingriff in die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer als die bloße Änderung eines Objekts selbst, die unter § 16 Abs 2 Z 1 WEG fällt. Wertungsmäßig ist daher der Fall mit dem in § 16 Abs 2 Z 2 WEG angesprochenen Fall der Einbeziehung allgemeiner Teile jedenfalls weit eher vergleichbar als der in § 16 Abs 2 Z 1 WEG geregelte Fall.

Daraus folgt, dass die von der Antragstellerin geplante Änderung unter § 16 Abs 2 Z 2 WEG fällt. Damit erweist sich aber die Abweisung des Antrags durch die Vorinstanzen schon deshalb gerechtfertigt, weil entgegen der Auffassung der Antragstellerin die Teilung einer Garage in 70 selbständige Wohnungseigentumsobjekte (Kfz-Abstellplätze) nicht als verkehrsüblich beurteilt werden kann. Daran ändert der erstinstanzliche Hinweis der Antragstellerin nichts, wonach nach nunmehriger Rechtslage Wohnungseigentum an selbständigen Kraftfahrzeugabstellplätzen begründet werden kann. Dass es nämlich generell üblich ist, Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen zu begründen, trifft wohl zu, macht es aber nicht üblich, ein Wohnungseigentumsobjekt in 70 neue Wohnungseigentumsobjekte zu teilen. Die in § 16 Abs 2 Z 2 WEG angesprochene Voraussetzung der Verkehrsübung bezieht sich nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes auf die Verkehrsüblichkeit der Änderung, nicht aber auf die Verkehrsüblichkeit einer bereits ursprünglich vertraglich getroffenen Vereinbarung. Der OGH hat auch bereits ausgesprochen, dass die „Zerlegung“ eines Wohnungseigentumsobjekts in mehrere Objekte nicht der Übung des Verkehrs entspricht.

In erster Instanz hat die Antragstellerin ihr wichtiges Interesse an der beabsichtigten Teilung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG mit wirtschaftlichen Gesichtspunkten begründet. Insofern ist sie auf die stRsp zu verweisen, wonach das wichtige Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG über das selbstverständliche Interesse des Eigentümers an einer Wertsteigerung seines Objekts - hier durch Abverkauf von 70 neu zu schaffenden, selbständigen Kfz-Abstellplätzen - hinausgehen muss.

Daraus folgt zusammengefasst, dass dem Revisionsrekurs schon deshalb nicht Folge zu geben ist, weil die beabsichtigte Teilung der Garage der Antragstellerin in 70 selbständige Kfz-Abstellplätze dem § 16 Abs 2 Z 2 WEG zu unterstellen ist, jedoch weder der Übung des Verkehrs noch einem von der Antragstellerin nachgewiesenen wichtigen Interesse entspricht. Darauf, ob nicht überdies aus den von den Vorinstanzen genannten Gründen durch die Neuschaffung von Allgemeinflächen die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des 97. Antragsgegners iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG zu bejahen wäre, muss daher nicht näher eingegangen werden.