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OGH: Zur Frage des (Weiterbestands) der Antragslegitimation eines Mieters zur Durchsetzung von Abrechnungsansprüchen nach § 20 Abs 3 und 4 MRG nach Beendigung des Mietverhältnisses
Die Durchsetzung einer Verpflichtung, eine Hauptmietzinsabrechnung über das vergangene Jahr zu legen, steht nur jenem Mieter zu, dessen Mietverhältnis im Zeitpunkt der Entscheidung erster Instanz noch aufrecht war
Gesetze: § 20 MRG, § 2 Abs 1 Z 3 AußStrG
Schlagworte: Mietrecht, Hauptmietzinsabrechnung, Antragslegitimation nach Beendigung des Mietverhältnisses
GZ 5 Ob 183/11i, 24.04.2012
OGH: § 20 Abs 3 MRG verpflichtet den Vermieter, Hauptmietzinsabrechnungen über das vergangene Kalenderjahr aufzulegen und den Hauptmietern Einsicht in die Belege zu gewähren. Diese Verpflichtung ist spätestens zum 30. 6. eines jeden Kalenderjahres zu erfüllen. Die ordnungsgemäße Legung einer Hauptmietzinsabrechnung zieht keinerlei Rechtswirkungen nach sich, auch keine Bindung für spätere Verfahren. Sowohl Mietzinsreserven als auch Mietzinsabgänge sind reine Rechnungsgrößen, die bestimmen, wie weit der jeweilige Vermieter Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten durchzuführen hat oder ob er im Rahmen eines Verfahrens nach §§ 18 ff MRG eine Mietzinserhöhung begehren kann. Ein Mietzinsaktivum ist nicht etwa zinsbringend anzulegen, gesondert zu verwahren oder an das Eigentum des Hauses gebundenes Sondervermögen.
Im Verfahren zur Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs ist die materielle Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung nicht zu überprüfen, sondern nur, ob eine wenigstens formell vollständige und nachvollziehbare Abrechnung vorliegt.
Die Legitimation zur Durchsetzung des Abrechnungsanspruchs nach § 20 Abs 3 MRG kommt als Individualrecht jenem zu, der im Zeitpunkt der Rechnungslegungspflicht Hauptmieter ist.
Der Grundsatz, dass das Recht zur Klagsführung nicht vom materiellen Recht getrennt werden kann, wird für den Zivilprozess durch die Anordnung des § 234 ZPO durchbrochen.
Im Außerstreitverfahren ist die Bestimmung des § 234 ZPO allerdings nicht anzuwenden, weshalb ein Wechsel in der Parteistellung vor Schluss des Verfahrens erster Instanz beachtlich ist. Ein früherer Mieter kann allerdings noch aufrechte Ansprüche, etwa auf Überprüfung der Zulässigkeit des Mietzinses, auch nach Wegfall des Mietverhältnisses noch im Außerstreitverfahren geltend machen oder die Feststellung seines Betriebskostenanteils begehren. Bei in die Zukunft weisenden Begehren, etwa in einem Verfahren nach § 6 MRG, ist von Amts wegen der Rechtsnachfolger beizuziehen. Besitzt ein Antrag Wirkung für die Zeit sowohl vor als auch nach der Übertragung des Mietrechts, kommt beiden Mietern Parteistellung zu.
Die Entscheidung des Rekursgerichts, dass die Durchsetzung einer nicht in die Zukunft weisenden, weil keinerlei Rechtsfolgen nach sich ziehenden Verpflichtung, eine Hauptmietzinsabrechnung über das vergangene Jahr zu legen, nur jenem Mieter zusteht, dessen Mietverhältnis im Zeitpunkt der Entscheidung erster Instanz noch aufrecht war, steht in Einklang mit der dargestellten höchstgerichtlichen Judikatur. Der Verlust der Sachlegitimation führt dementsprechend zur materiell-rechtlichen Abweisung des Antrags.
Das Argument der Revisionsrekurswerberinnen, ihr Anspruch auf Legung der Hauptmietzinsabrechnung des Jahres 2008 sei trotz Beendigung ihrer Mietverhältnisse noch aufrecht, weil aus der Abrechnung ersichtlich sei, ob der Antragsgegner eine unzulässige Provision richtig verrechnet habe, versagt im Hinblick darauf, dass eine inhaltliche Überprüfung der Hauptmietzinsabrechnung im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 11 MRG ohnedies nicht erfolgt.
