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Das setzt voraus, dass sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängel aufweist und die vorgesehenen oder ortsüblichen Energieanschlüsse gefahrfrei zu verwenden sind

GZ 5 Ob 253/11h, 16.05.2012

OGH: Nach stRsp kann eine Wohnung nur dann in eine höhere Kategorie als D eingestuft werden, wenn sie sich - bezogen auf den Zeitpunkt der Anmietung - in einem brauchbaren Zustand befindet. Das setzt voraus, dass sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängel aufweist und die vorgesehenen oder ortsüblichen Energieanschlüsse gefahrfrei zu verwenden sind. Mängel der Elektroinstallationen, die aus sicherheitstechnischen Gründen das Stromversorgungsunternehmen veranlassen müssten, die Lieferung elektrischer Energie bis zur Behebung des Mangels einzustellen, begründen eine Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts. Hingegen steht der nicht mehr zeitgerechte Standard der Elektroinstallationen alleine der Brauchbarkeit nicht entgegen.

Das Erstgericht hat umfangreiche Feststellungen zum Zustand der Elektroinstallationen bzw der elektrischen Anlagen getroffen und diese von den Beklagten unbekämpft dahingehend zusammengefasst, dass von diesen nach den Regeln der Technik zum 22. 12. 1995 keine Auswirkungen auf die Benützbarkeit der Wohnung ausgingen. Selbst unter Außerachtlassung der vom Berufungsgericht aufgrund seiner irrigen Rechtsansicht nicht übernommenen Feststellungen ergibt sich damit für den hier maßgeblichen Zeitpunkt der Anmietung aus den insoweit unbekämpft gebliebenen Feststellungen des Erstgerichts keineswegs die von den Beklagten behauptete Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts. Darauf kommen die Beklagten in Ausführung des Revisionsgrundes der unrichtigen rechtlichen Beurteilung auch nicht mehr zurück.

Bei der Beurteilung eines Bestandobjekts als brauchbar kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an. Soweit sie aus dem Zustand der Heizungsanlage die Unbrauchbarkeit der Wohnung und damit deren Einstufung in Kategorie D ableiten wollen, gehen die Beklagten nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, nach dem die Heizungs- und Warmwasseranlage zum Zeitpunkt der Anmietung funktionierte und im brauchbaren Zustand war. Auch vom Zustand des Dachbodens ging nach den Feststellungen des Erstgerichts eine Gesundheitsgefährdung nicht aus, sodass die Beklagten auch mit dem Verweis auf fehlende Feststellungen zur Höhe des Aufwands für die Sanierung des Dachbodens keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung ansprechen, zumal sie im Revisionsverfahren weder den Zustand der Heizungsanlage noch den des Dachbodens zum Gegenstand von weitergehenden Ansprüchen machen.

Die Frage, ob und in welcher Höhe Zu- und Abschläge vom bzw zum Richtwert gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Vornahme der Zuschläge oder Abstriche hat sich dabei an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu orientieren. Die in diesem Zusammenhang vom Berufungsgericht vorgenommenen Wertungen sind im Einzelfall auch nicht korrekturbedürftig. Für den Zustand der Elektroinstallationen wurde ohnedies ein Abschlag von 25 % bemessen.