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Das Eindringen von Kanalgerüchen in ein Bestandobjekt entspricht ohne Zweifel nicht dem ortsüblichen Standard; nicht notwendig ist für das Vorliegen einer Erhaltungsarbeit, dass eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit auf eine im Laufe der Zeit eingetretenen Verschlechterung zurückzuführen ist; selbst die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands kann eine Erhaltungsarbeit darstellen

GZ 5 Ob 24/12h, 20.03.2012

OGH: Nach § 3 Abs 1 Satz 1 MRG ist der Vermieter zur Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard verpflichtet. Mit diesem Begriff wird eine elastische, sich dem jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze der Erhaltung normiert. Das Eindringen von Kanalgerüchen in ein Bestandobjekt entspricht ohne Zweifel nicht dem ortsüblichen Standard. Richtig ist jedoch, dass für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ein Mangel iSe Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss. Dies ist hier auch der Fall.

Nach den Feststellungen wirkt die unmittelbar unterhalb des Dachflächenfensters der Antragstellerin situierte Regenrinneneinmündung de facto als Hauptentlüftung für die Fäkalleitungen, wodurch es zu der festgestellten Geruchsbelästigung im Objekt der Antragstellerin kommt. Damit ist jedenfalls eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit der eigentlichen Hauptentlüftung gegeben. Nicht notwendig ist für das Vorliegen einer Erhaltungsarbeit, dass eine solche Einschränkung auf eine im Laufe der Zeit eingetretenen Verschlechterung zurückzuführen ist. Selbst die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands kann eine Erhaltungsarbeit darstellen.

Eine Baubewilligung schafft lediglich die (öffentlich-rechtlichen) Voraussetzungen für entsprechende Baumaßnahmen. Die Bauausführung entsprechend der Baubewilligung begründet aber noch nicht das tatsächliche Funktionieren der (Haupt-)Entlüftung für das kombinierte Regen- und Abwassersystem, sodass das Vorliegen einer Baubewilligung den aufgetragenen Erhaltungsarbeiten auch nicht entgegengehalten werden kann. Dass die aufgetragenen Arbeiten baubehördlich nicht genehmigungsfähig wären, wurde nicht behauptet.

Die vom Erstgericht angeordnete Baumaßnahme ist nach den Feststellungen eine technisch geeignete Variante, um die durch die Geruchsbelästigung hervorgerufene Mangelhaftigkeit im Bestandobjekt der Antragstellerin zu beseitigen. Durch diese Maßnahme wird der Abstand der Regenrinneneinmündung zum Dachflächenfenster insgesamt vergrößert. Dass die angeordnete Baumaßnahme wegen eines (dennoch) zu geringen seitlichen Abstands nicht der nunmehr geltenden Ö-Norm entsprechen mag, kann nicht dazu führen, dass sich die Antragsgegnerin insgesamt ihrer Erhaltungspflicht entledigt. Der OGH hat in anderem Zusammenhang bereits ausgesprochen, dass aus dem Umstand, dass ein Bauen nach den einschlägigen Ö-Normen dem Stand der Technik entspricht, nicht der Umkehrschluss gezogen werden kann, ein Bauen, das bestimmten Ö-Normen nicht entspricht, würde schon allein deshalb dem Stand der Technik nicht genügen. Mit ihrem Verweis auf die „derzeit geltende“ Ö-Norm zeigt die Antragsgegnerin daher keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung auf. Sie behauptet auch gar nicht, dass die aufgetragenen Arbeiten aus anderen Gründen nicht dem Stand der Technik entsprechen würden, sodass ihr außerordentliches Rechtsmittel insgesamt zurückzuweisen ist.