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Nach den §§ 20 Abs 3, 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ist die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen; es genügt nicht, sich mit der Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege zu begnügen, sondern es ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht

GZ 5 Ob 231/11y, 14.02.2012

OGH: Nach den §§ 20 Abs 3, 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ist die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Es genügt nicht, sich mit der Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege zu begnügen, sondern es ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht. Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein.

Die von der Eigentümergemeinschaft geschuldeten Kosten für die Beschäftigung eines Hausarbeiters können grundsätzlich nur jene sein, die auf einer rechtswirksamen Vereinbarung zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Unternehmen beruhen, das den Hausarbeiter beistellte. Bereits das Erstgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass hier eine solche - rechtswirksame und die Eigentümergemeinschaft bindende - Vereinbarung nicht zustande gekommen ist: Nach den Feststellungen wurde weder eine schriftliche noch eine mündliche Vereinbarung über die Beauftragung jener GmbH, die in den Jahren 2005 bis 2007 das Entgelt für den Hausarbeiter verrechnete, geschlossen. Dazu kommt, dass das verrechnete Entgelt von dem ursprünglich mit der früheren Auftragnehmerin vereinbarten Entgelt - dessen Wertsicherung ebenfalls nicht vereinbart worden war - abwich. Die Annahme des Rekursgerichts, im Anlassfall sei von einer konkludenten Auftragserteilung (gemeint: der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Antragsgegnerin, an die GmbH) bezüglich des Hausarbeiters auszugehen, ist schon deshalb verfehlt, weil die Antragsgegnerin selbst in ihrem Rekurs, mit welchem sie die erstgerichtliche Entscheidung in Ansehung der Entgeltpositionen für den Hausarbeiter bekämpfte, gar nicht bestritt, dass eine entsprechende Vereinbarung nicht getroffen wurde. Die Antragsgegnerin brachte lediglich vor, dass „der Wechsel des Hausarbeiters zur R***** in Absprache und in Kenntnis der Eigentümer“ erfolgte; ein Widerruf des Auftrags sei niemals erfolgt. Darauf, dass die GmbH schlüssig beauftragt worden wäre, einen Hausarbeiter zu einem - im Übrigen vom ursprünglichen Vertrag abweichenden - Entgelt von 96 EUR monatlich zur Verfügung zu stellen, hat sich die Antragsgegnerin nie berufen. Auch in ihrer Revisionsrekursbeantwortung meint die Antragsgegnerin lediglich, dass die Beschäftigung eines Hausarbeiters durch die Wohnungseigentümer als „zweckdienlich angesehen und gewünscht“ gewesen sei; ein unzulässiges In-sich-Geschäft läge nicht vor. Aus dem bloßen Umstand, dass der Komplementärgesellschaft der Antragsgegnerin bekannt war, dass der Hausarbeiter Beschäftigter einer anderen GmbH wurde, lässt sich insbesondere iVm der von der Antragsgegnerin selbst hervorgehobenen Tatsache, dass sie den Auftrag gegenüber der ursprünglichen Auftragnehmerin nicht widerrief, gerade nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit ein übereinstimmender Wille der Antragsgegnerin und der R***** dahin ableiten, dass nunmehr letztere - und nicht die ursprünglich beauftragte GmbH - Auftragnehmerin werden sollte.

Schon mangels Vorliegens einer Vereinbarung mit der die Entgelte verrechnenden GmbH hat das Erstgericht zutreffend das für den Hausarbeiter in den Jahren 2005 bis 2007 verrechnete Entgelt als nicht verrechenbar angesehen. Darauf, ob eine entsprechende Vereinbarung - wäre sie erweislich gewesen - aus dem weiteren, von der Antragstellerin ins Treffen geführten Grund eines unzulässigen In-sich-Geschäfts unwirksam gewesen wäre, muss daher nicht weiter eingegangen werden.

Ob eine Verrechnung des Entgelts für den Hausarbeiter auf anderer Rechtsgrundlage wirksam erfolgen könnte, etwa in Analogie zu § 1152 ABGB nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen, muss hier nicht beantwortet werden, weil sich die Antragsgegnerin auf eine entsprechende Rechtsgrundlage nie berufen hat.