Home

Die vom Erwerber bei nachträglicher Übertragung einer geförderten Mietwohnung in das Eigentum gem § 15b Abs 1 lit d WGG angeordnete Übernahme der Verpflichtung zur grundbücherlichen Sicherstellung und das Veräußerungsverbot im Falle einer Förderung durch Gewährung eines nichtrückzahlbaren Baukostenzuschusses (§ 7 Abs 1 Z 2 1. Fall WWFSG) verfolgen ausschließlich den Zweck, die Einhaltung der förderungsrechtlichen Bestimmungen zu gewährleisten; nur insoweit übernimmt der Antragsteller im Fall des Eigentumserwerbs eine Verpflichtung der Antragsgegnerin; eine solche Verpflichtung ist nicht zu bewerten und kann daher bei der Prüfung der vom Antragsteller geltend gemachten offenkundigen Unangemessenheit des ihm angebotenen Fixpreises iSd § 18 Abs 3b WGG nicht gesamtkaufpreiserhöhend berücksichtigt werden; die mit dem Veräußerungsverbot verbundene Verfügungsbeschränkung steht - auch wenn die Wohnbauförderung aufgrund ihrer Objektbezogenheit nicht nur eine Sozialfunktion hat - mit den Zielsetzungen des geförderten Wohnbaus keineswegs in Widerspruch, soll sie doch die Nutzung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung durch eine iSd Gesetzes bedürftige Person für die Dauer der gesamten Förderzeit sicherstellen, auch wenn die geförderte Mietwohnung nachträglich in das Eigentum übergeht

GZ 5 Ob 203/11f, 20.03.2012

Der Antragsteller ist seit 1. 3. 1998 Nutzungsberechtigter eines von der Antragsgegnerin als Teil einer größeren Wohnhausanlage errichteten Reihenhauses. Die Wohnhausanlage wurde unter Inanspruchnahme von Fördermittel des Landes Wien gem dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaus-sanierungsgesetz - WWFSG 1989 errichtet. Zum Teil erfolgte die Förderung durch die Gewährung eines Baukostenzuschusses. Nach Rückführung von 55 % dieser Förderleistung an das Land Wien verbleibt für das vom Antragsteller genutzte Objekt anteilig ein Förderbetrag von 28.823,60 EUR. Nach Ablauf der vereinbarten Förderzeit ist dieser Betrag bei Einhaltung der Förderbestimmungen nicht zurückzuzahlen. Die Förderung läuft im Jahr 2017 aus. Zur Besicherung der Förderung sind im Grundbuch ein Pfandrecht sowie ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Wien einverleibt.

Mit Schreiben vom 14. 3. 2008 bot die Antragsgegnerin gem § 15b WGG dem Antragsteller das von ihm genutzte Reihenhaus zu einem Barpreis von 101.500,10 EUR zum Kauf und zur Übertragung ins Wohnungseigentum an. Zu diesem Barpreis kommt ein vom Antragsteller zum Stichtag 30. 6. 2008 bereits geleisteter Finanzierungsbetrag von 41.966,60 EUR sowie ein zu diesem Stichtag noch aushaftendes und vom Antragsteller bei Kauf anteilig zu übernehmendes Hypothekardarlehen von 45.459,22 EUR hinzu, sodass sich ein Gesamtkaufpreis von 188.925,92 EUR errechnet. Mit diesem Schreiben wurde der Antragsteller darauf hingewiesen, dass das Objekt auch nach Übertragung ins Wohnungseigentum gefördert bleibe und er (anteilig) das zur Sicherung des Baukostenzuschusses einverleibte Pfandrecht und das Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Wien ohne Anrechnung auf den Kaufpreis zu übernehmen habe.

Der Verkehrswert des dem Antragsteller angebotenen Objekts beträgt 210.000 EUR.

Der Antragsteller begehrte nach Entscheidung durch die Schlichtungsstelle die Feststellung der offenkundigen Unangemessenheit des ihm für das Objekt angebotenen Fixpreises (Barkaufpreises) in der Höhe von 101.500,10 EUR und dessen Neubemessung. Unter Berücksichtigung der von ihm zu übernehmenden Verpflichtungen übersteige der Fixpreis den ortsüblichen Preis für frei finanzierte gleichartige Objekte und sei daher offenkundig unangemessen. Der angenommene Verkehrswert pro m2 sei überhöht; bei den von ihm zu übernehmenden Verpflichtungen sei der zu übernehmende Baukostenzuschuss unberücksichtigt geblieben.

Die Antragsgegnerin wendete im Wesentlichen ein, dass der angebotene Fixpreis nicht offenkundig unangemessen sei. Der nach Rückführung von 55 % vom Antragsteller anteilig zu übernehmende, nicht rückzahlbare Baukostenzuschuss sei bei der Kaufpreisbildung nicht zu berücksichtigen, weil der Käufer bei Einhaltung der Förderungsbestimmungen die durch das Land Wien gewährte Förderung nicht rückführen müsse.

OGH: Unter welchen Voraussetzungen eine gemeinnützige Bauvereinigung ihre Baulichkeiten veräußern darf, wenn die erste Überlassung zur Nutzung in Form eines Bestandvertrags oder Nutzungsverhältnisses erfolgte, ist in § 15b Abs 1 WGG geregelt. Dazu ist es - für den hier interessierenden Fall - erforderlich, dass seit dem ersten Bezug mehr als zehn Jahre vergangen sind, der Erwerber alle Verpflichtungen der Bauvereinigung, wie insbesondere von zur Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren Erhaltung und Verbesserung gewährten Darlehen (anteilig) übernimmt (lit d) und der Preis nach den Grundsätzen des § 23 WGG angemessen ist (lit e).

§ 15d Abs 1 WGG ermöglicht auch für den Fall der nachträglichen Eigentumsübertragung die Vereinbarung eines Fixpreises, der unter Bedachtnahme auf die Grundsätze des § 23 WGG, insbesondere dessen Abs 4c, zu ermitteln ist. Im Unterschied zum Fixpreis bei unmittelbarer Wohnungseigentumsbegründung nach § 15a WGG handelt es sich bei dem nach dieser Gesetzesstelle zu vereinbarenden Fixpreis nicht um den gesamten Kaufpreis, sondern um den unter Berücksichtigung der zu übernehmenden Verpflichtungen zu entrichtenden Barpreis.

Die Regelung, wie der jeweilige Fixpreis (hier: Barpreis) zu ermitteln ist, stellt eine gebarungsrechtliche Bestimmung dar, die dem öffentlich-rechtlichen Teil des WGG angehört. Bei der Kalkulation des Preises hat die gemeinnützige Bauvereinigung vom Substanzwert unter Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung oder als Alternative vom Fixpreis nach § 15a WGG (§ 23 Abs 4b WGG) unter Berücksichtigung auf eine sachgerechte und angemessene Absetzung für Abschreibung und Wertsicherung auszugehen (§ 23 Abs 4c WGG). Der zu ermittelnde Fixpreis hat die anteilige Übernahme aller Verpflichtungen der Bauvereinigung zu berücksichtigen. Dazu verweist § 23 Abs 4c lit a WGG auf die Bestimmung des § 15b Abs 1 lit c (richtig: lit d) WGG. Demgegenüber stellen die übrigen Preisfaktoren des § 23 Abs 4c WGG im Wesentlichen Verrechnungsbeträge bei der Abwicklung dar.

Der Kaufinteressent hat keine Möglichkeit, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Preisbildungsbestimmungen des § 23 Abs 4c zu kontrollieren. Rechtliche Bedeutung bekommt die intern auf dieser Grundlage anzustellende Rechnung erst dann, wenn der angebotene Fixpreis offenkundig unangemessen ist.

Im Revisionsrekursverfahren macht der Antragsteller geltend, dass der nach teilweiser Tilgung verbleibende und von ihm anteilig zu „übernehmende“ Baukostenzuschuss auf den Fixpreis anzurechnen sei. Indem er darauf verweist, dass er sonst den ungeförderten Marktpreis zu entrichten hätte und dadurch faktisch einen Verlust in der Höhe des anteiligen Baukostenzuschusses erleide, sieht er diesen offensichtlich als einen - durch die Auszahlung der Förderung bereits geleisteten - Teil des Gesamtkaufpreises, der ihm zu Gute zu kommen habe.

Werden (zeitgerecht) Einwendungen gegen den angebotenen Fixpreis erhoben, so ist nach § 18 Abs 3b WGG zu prüfen, ob er offenkundig unangemessen ist. Das ist der Fall, wenn der Preis unter Berücksichtigung der vom Mieter zu übernehmenden Verpflichtungen der gemeinnützigen Bauvereinigung den ortsüblichen Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte übersteigt. Den Materialien zur Wohnrechtsnovelle 2002, durch welche die Neuregelung des Fixpreises nach § 15d iVm § 23 Abs 4c WGG für die nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum erfolgte, ist zu entnehmen, dass damit die Definition des mit BGBl II 2003/348 aufgehobenen § 17 Abs 3 der ERVO 1994 im Wesentlichen inhaltsgleich übernommen werden sollte. Der erkennende Senat hat dazu bereits ausgesprochen, dass ein Fixpreis nach § 15d WGG dann offenkundig unangemessen ist, wenn er unter Berücksichtigung der zu übernehmenden Verbindlichkeiten den ortsüblichen Preis für freifinanzierte gleichartige Objekte übersteigt, und dass damit nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut in jedem Fall der Preisermittlung die offenkundige Unangemessenheit des Fixpreises im - wenn auch nur geringfügigen - Übersteigen des ortsüblichen Preises für gleichwertige freifinanzierte Objekte liegt. Die Übernahme der Verpflichtungen der Bauvereinigung stellt einen wesentlichen Teil des Kaufpreises dar, der sich damit aus einem baren und einem unbaren Teil zusammensetzt. Für den nach § 18 Abs 3b WGG vorzunehmenden Vergleich sind die zu übernehmenden Verbindlichkeiten daher dem Barpreis (Fixpreises nach § 15d Abs 1 WGG) hinzuzuschlagen.

Die nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum als eigenständiges Rechtsinstitut wurde durch das 3. WÄG BGBl 1993/800 mit 1. 3. 1994 eingeführt. Bereits nach dieser Gesetzeslage hatte der Erwerber alle Verpflichtungen der gemeinnützigen Bauvereinigung zu übernehmen, wozu insbesondere die zur Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren Erhaltung und Verbesserung gewährten Darlehen zählten. Neben den ausdrücklich im Gesetz genannten Verpflichtungen waren auch solche aus Dienstverhältnissen zu Hausbesorgern, Dienstbarkeiten, Wärmelieferungs- sowie Wärmeversorgungsverträgen zu übernehmen. Nach § 15b Abs 4 WGG idF des 3. WÄG waren jedoch nur Geldlasten vom Verkehrswert bzw vereinbarten Fixpreis abzuziehen. Andere Verpflichtungen der Bauvereinigung blieben demgegenüber bei der Preisbildung unberücksichtigt und waren nicht zu bewerten.

Anders als noch § 15b Abs 4 WGG idF des 3. WÄG, der seinem Wortlaut nach auf ziffernmäßig bestimmte Verpflichtungen iSv Geldlasten abzielte, enthalten die Preisbildungsvorschriften nach dem WGG idF der WRN 2002 BGBl I 2001/162 keinen solchen Hinweis. Auch den Materialien zur Wohnrechtsnovelle 2002 lassen sich dazu keine weiterführenden Hinweise entnehmen. Mit der Verschiebung der eigentlichen Preiskalkulationsvorschriften in den gebarungsrechtlichen Teil des WGG wurden die Möglichkeiten der gerichtliche Überprüfung nach § 18 Abs 3b WGG eingeschränkt. Damit lassen sich aus der Gesetzessystematik gegenüber der bis dahin geltenden Regelung ebenfalls keine Anhaltspunkte dafür gewinnen, dass der Gesetzgeber der Wohnrechtsnovelle 2002 in Abkehr von der Rechtslage nach dem 3. WÄG auch andere Verpflichtungen als Geldlasten bewertet und für den Vergleich nach § 18 Abs 3b WGG dem Barpreis hinzugerechnet wissen wollte. Für den Vergleich mit dem Preis eines freifinanzierten Objekts muss die zu übernehmende Verpflichtung, soll sie dem Barpreis hinzugerechnet werden, eine effektive Gegenleistung für das Kaufobjekt darstellen. Daher kann im Wege einer teleologischen Auslegung geschlossen werden, dass die Berücksichtigung einer zu übernehmenden Verpflichtung der gemeinnützigen Bauvereinigung im Rahmen der Überprüfung des Fixpreises nach § 18 Abs 3b WGG auf die Übernahme einer Geldlast abzielt.

Damit ist zu prüfen, ob die vom Antragsteller (anteilig) zu „übernehmende“ Förderung und die damit verbundenen Belastungen im Grundbuch eine Verpflichtung in diesem Sinn darstellen.

Die in § 15b Abs 1 lit d WGG angeordnete Übernahme von Verpflichtungen der Bauvereinigung durch den Erwerber bedeutet mangels Zustimmung des Gläubigers regelmäßig eine Erfüllungsübernahme durch den Mieter iSd §§ 1404, 1405 Satz 2, 1408 ABGB, die die persönliche Haftung der Bauvereinigung unberührt lässt. Der Erwerber verpflichtet sich dem Schuldner zur Befriedigung des Gläubigers hinsichtlich einer bestehenden oder künftigen, zumindest bestimmbaren Schuld. Mit Zustimmung des Gläubigers liegt privative Schuldübernahme vor (§ 1405 Satz 1 ABGB). Der Neuschuldner tritt an die Stelle des Altschuldners. In beiden Fällen bleibt das Schuldverhältnis inhaltlich unverändert. Eine neue Verbindlichkeit wird dadurch nicht begründet.

Das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz 1989 (WWFSG) LGBl 1989/18 idgF unterscheidet an Fördermaßnahmen in § 7 Abs 1 ua die Gewährung von Förderungsdarlehen (Z 1), die Gewährung von Baukosten-, Annuitäten- oder Zinsenzuschüssen (Z 2), die Gewährung von nichtrückzahlbaren Beiträgen (Z 3) und die Übernahme von Bürgschaften (Z 4). Für alle diese Förderungsmaßnahmen ist gem § 6 Abs 4 WWFSG auf der Liegenschaft ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes und nach Abs 5 bei Gewährung von Baukostenzuschüssen und nicht rückzahlbare Beiträgen auf Förderungsdauer zur grundbücherlichen Sicherung der Ansprüche des Landes ein Pfandrecht in der Höhe von 150 vH des zugesicherten Baukostenzuschusses bzw nicht rückzahlbaren Beitrags einzuverleiben. Das Land Wien als Förderungsgeberin kann die Zustimmung zur Veräußerung davon abhängig machen, dass Zuschüsse ganz oder teilweise zurückbezahlt werden (§ 6 Abs 4 WWFSG). Nach § 2 der Verordnung der Wiener Landesregierung LGBl 44/1994 war der zur Förderung der Errichtung von Mietwohnungen gewährte Baukostenzuschuss als nicht rückzahlbarer Fixbetrag ausgestaltet. Eine solche Förderung ist nach dem WWFSG eine Objektförderung. Der Einmalzuschuss wird dabei dem Bauträger zur teilweisen Abdeckung der Herstellungskosten zur Verfügung gestellt, sodass sich in den Folgejahren der Aufwand der Förderstelle auf die Kontrolle der Einhaltung der Förderbedingungen beschränkt.

Die nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum bei einer gem § 7 Abs 1 Z 1 bis 3 WWFSG geförderten Mietwohnung ist förderungsrechtlich zulässig, wenn dies zwischen Mieter und Förderungswerber vereinbart wird (§ 77 Abs 3 WWFSG). Durch Verordnung ist festzulegen, wie die gewährten Förderungen im Falle der Begründung von Eigentum an geförderten Mietwohnungen und anderen geförderten Bestandobjekten in Miete bei der Veräußerung gefördert errichteter oder sanierter Gebäude zu behandeln sind (Abs 4 leg cit). Der nachträglich Eigentum erwerbende Mieter darf unter Berücksichtigung allfälliger, va steuerlicher, Kostenvor- und -nachteile, dabei insgesamt nicht günstiger gestellt werden, als wäre die betreffende Wohnung als Eigentumswohnung nach den zum Zeitpunkt der Förderungszusicherung geltenden Bestimmungen gefördert und erworben worden (§ 77 Abs 4 Z 1 WWFSG). Basierend auf dieser Verordnungsermächtigung wurde die Höhe des zu leistenden Pauschalbetrags bei Begründung von Eigentum an geförderten Mietwohnungen mit 55 % der auf den zum Kauf angebotenen Mietgegenstand entfallenden Förderung festgesetzt (LGBl 1995/29 [§ 1 Z 2]). Von der Zahlung dieses Betrages durch die Antragsgegnerin als Förderungswerberin ist die Zustimmung des Landes Wien zur Veräußerung abhängig (§ 6 Abs 4 WWFSG). Wird sie erteilt, ist der verbleibende Teil des Baukostenzuschusses auch nach Übertragung in das Eigentum nicht zurückzuzahlen, sofern die Förderbedingungen für den Rest der Laufzeit eingehalten werden. Insofern erfährt die vom Antragsteller zu übernehmende Verpflichtung inhaltlich keine Änderung.

Für den hier maßgeblichen Förderfall verweist § 14 Abs 4 WWFSG auf die sinngemäße Anwendung der Kündigungsbestimmungen des § 13 Abs 2 WWFSG. Von den dort genannten Kündigungsgründen kommt im Fall des Antragstellers nur noch jener nach Z 1 in Betracht. Danach bildet es hier nur einen Kündigungsgrund, wenn die Wohnung weder vom (vormaligen) Mieter noch von den ihm nahestehenden Personen zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet wird. Dem liegt zugrunde, dass nach § 11 Abs 1 leg cit geförderte Wohnungen nur von begünstigten Personen in Benutzung genommen werden dürfen.

Der Antragsteller hat als begünstigte Person nach § 11 Abs 1 WWFSG das gegenständliche Reihenhaus in Nutzung genommen. Das erforderte ua (Z 1) die erweisliche oder aus den Umständen hervorgehende Absicht, ausschließlich die geförderte Wohnung zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig zu verwenden. Solange sich an dieser Bedingung nichts ändert, ist mit dem verbleibenden Baukostenzuschuss keine Rückzahlungsverpflichtung verbunden. Damit kommt es zu keiner Übernahme einer unbedingten Geldschuld neben oder anstelle des bisherigen Gläubigers, wobei mit dem Auslaufen der Förderung - hier im Jahr 2017 - die Verpflichtung zur Rückzahlung und grundbücherlichen Sicherstellung (§ 6 Abs 5 WWFSG e contrario) endgültig entfällt. Die Übernahme einer bloß bedingt zur Rückzahlung fälligen Schuld kann, wenn der Bedingungseintritt ausschließlich vom beitretenden oder übernehmenden Dritten abhängt, nicht dem Nominalwert der Schuld gleich gehalten und bei der Prüfung der Angemessenheit des Fixpreises gem § 18 Abs 3b WGG als Geldlast dem Barpreis hinzugeschlagen werden. Dass es der Antragsteller dabei allenfalls als nicht sachgerecht empfinden mag, wenn der Verkaufspreis einer geförderten Wohnung dem eines freifinanzierten Objekts entspricht, ist bei der Prüfung der von ihm behaupteten offenkundigen Unangemessenheit iSd § 18 Abs 3b WGG nicht zu beurteilen.