Home
OGH: Untervermietung durch den Mieter an Dritte gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung – zum Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4, 2. Fall MRG
Bei der Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4, 2. Fall MRG vorliegt, ist der von den Untermietern an den Hauptmieter geleistete Untermietzins dem vom Hauptmieter an den Vermieter entrichteten Hauptmietzins gegenüberzustellen
Gesetze: § 30 MRG
Schlagworte: Mietrecht, Kündigung, wichtiger Grund, Untervermietung durch den Mieter an Dritte, unverhältnismäßig hohe Gegenleistung
GZ 9 Ob 13/11v, 25.11.2011
OGH: Als ein wichtiger Grund, aus dem der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann, ist es insbesondere anzusehen, wenn der Mieter den Mietgegenstand, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet (§ 30 Abs 2 Z 4, 2. Fall MRG).
Dass vom Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4, 2. Fall MRG schon die teilweise Untervermietung erfasst ist, folgt unmittelbar aus dem Gesetz (arg „wenngleich auch nur teilweise“).
Es entspricht stRsp, dass bei der Beurteilung der Frage, ob eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4, 2. Fall MRG vorliegt, der von den Untermietern an den Hauptmieter geleistete Untermietzins dem vom Hauptmieter an den Vermieter entrichteten Hauptmietzins gegenüberzustellen ist. Der Untermietzins ist den gesamten Leistungen des Hauptmieters an den Vermieter zuzüglich des Werts der übrigen vom Hauptmieter dem Untermieter erbrachten Leistungen gegenüberzustellen. Die Frage, ob vor diesem Hintergrund von einer unverhältnismäßig hohen Gegenleistung gesprochen werden kann, kann nur aufgrund der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden. Die Gestattung der Untervermietung allein gibt dem Hauptmieter nicht das Recht, aus der Untervermietung einen unverhältnismäßig hohen Vorteil zu ziehen.
Die Vorinstanzen gelangten bei ihrer Gegenüberstellung des Hauptmietzinses und des auf die untervermieteten freien Flächen entfallenden Untermietzinses zum Ergebnis, dass der Untermietzins den Hauptmietzins um mehr als 100 % überstieg. Bei einer derartigen Relation ist die Annahme des Vorliegens einer unverhältnismäßig hohen Gegenleistung nach der Rsp vertretbar.
